Prix médian d'un plex par ville sur la Rive-Nord (2026)
Données de marché par secteur et estimations indicatives par ville pour les immeubles de 2 à 5 logements. Source : APCIQ via Centris, rapport avril 2026.
Rive-Nord · Laval · Laurentides · Données APCIQ 2026
Chiffre clé — APCIQ avril 2026
En 2026, le prix médian d'un plex (2 à 5 logements) sur la Rive-Nord de Montréal est d'environ 763 500 $, en hausse de 9 % sur un an, avec un délai de vente médian d'environ 25 jours (source APCIQ). À Laval il atteint ~820 000 $, et dans les Laurentides (Saint-Jérôme) ~640 000 $.
Le marché des plex sur la Rive-Nord de Montréal affiche en 2026 une dynamique parmi les plus actives du Québec. Pour comprendre ces données et les utiliser correctement, deux précisions importantes s'imposent.
Premièrement, l'APCIQ publie ses statistiques par secteur géographique, et non par municipalité individuelle. Les données par ville présentées plus bas sont des estimations indicatives ancrées aux médianes de secteur — elles servent de repère, mais ne constituent pas des prix de marché validés pour une ville précise.
Deuxièmement, et c'est fondamental : la valeur réelle d'un immeuble à revenus ne se détermine pas par le prix médian de quartier, mais principalement par la méthode du revenu (Valeur = RNE ÷ TGA). Un même duplex à Terrebonne peut valoir 650 000 $ ou 850 000 $ selon ses loyers nets, son état et son taux d'occupation.
Prix médian par secteur — Québec 2026
Statistiques officielles de l'APCIQ publiées via Centris (rapport avril 2026). Ces données couvrent les immeubles de 2 à 5 logements.
| Secteur géographique | Prix médian plex 2026 | Variation annuelle | Délai médian de vente |
|---|---|---|---|
| Province de Québec | 720 000 $ | — | ~44 jours |
| RMR de Montréal | 865 000 $ | — | ~45 jours |
| Île de Montréal | 900 000 $ | — | — |
| Laval | 820 000 $ | +7 %/an | ~52 jours |
| Rive-Nord de Montréal | 763 500 $ | +9 %/an | ~25 jours |
| Laurentides / Saint-Jérôme | 640 000 $ | +14 %/an | — |
| Rive-Sud (contexte) | 819 000 $ | — | ~34 jours |
Source : APCIQ via Centris, rapport avril 2026. Données portant sur les immeubles de 2 à 5 logements. Les variations annuelles comparent avril 2026 à avril 2025. Les délais médians sont des approximations. Ces données ne constituent pas un avis d'évaluation immobilière.
Prix par ville sur la Rive-Nord Estimations indicatives
L'APCIQ ne publie pas de médianes par petite ville. Ces estimations sont ancrées à la médiane de secteur et doivent être traitées comme des repères approximatifs uniquement.
| Ville | Estimation indicative 2026 Non officiel | Secteur de référence | Remarques |
|---|---|---|---|
| Terrebonne | ~750 000 – 790 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Marché actif, délais courts |
| Mascouche | ~740 000 – 780 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Offre limitée, demande soutenue |
| Repentigny | ~745 000 – 785 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Proche de Montréal, prix soutenus |
| Blainville | ~760 000 – 800 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Secteur résidentiel établi |
| Boisbriand | ~750 000 – 785 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Accès autoroute, plex mixtes |
| Rosemère | ~760 000 – 800 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Quartiers résidentiels stables |
| Sainte-Thérèse | ~755 000 – 795 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Centre-ville, plex urbains |
| Saint-Eustache | ~740 000 – 775 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Marché en expansion |
| Deux-Montagnes | ~720 000 – 760 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Secteur train de banlieue |
| Mirabel | ~720 000 – 760 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Croissance démographique forte |
| Lorraine / Bois-des-Filion | ~750 000 – 785 000 $ | Rive-Nord (763 500 $) | Secteurs résidentiels prisés |
| Saint-Jérôme | ~620 000 – 660 000 $ | Laurentides (640 000 $) | +14 %/an, marché en forte hausse |
| Laval (référence) | ~820 000 $ | Laval (officiel APCIQ) | Donnée officielle de secteur |
Ces estimations par ville sont indicatives et dérivées des médianes de secteur APCIQ (rapport avril 2026). Elles ne constituent pas des évaluations officielles. Le volume de transactions par petite ville est souvent insuffisant pour produire une médiane statistiquement fiable. Consultez un évaluateur agréé ou utilisez la méthode du revenu pour estimer la valeur d'un immeuble spécifique.
Un prix médian de secteur ne dit rien de la valeur d'un immeuble particulier. La méthode du revenu est l'approche reconnue : Valeur = Revenu net d'exploitation (RNE) ÷ Taux global d'actualisation (TGA). Un plex avec des loyers sous-marché peut valoir 15 à 20 % de moins que la médiane; un immeuble bien loué peut la dépasser. Utilisez notre outil Bilan de mon plex pour estimer la valeur basée sur votre revenu réel.
Ce que ces données signifient pour un vendeur
La Rive-Nord présente le délai de vente médian le plus court observé, à environ 25 jours, contre 44 jours pour la province et 52 jours pour Laval. Cette rapidité s'explique par une demande soutenue d'investisseurs à la recherche de rendements plus accessibles qu'à Montréal, combinée à une offre limitée dans les secteurs établis.
La hausse de +9 % sur un an est significative, mais elle ne signifie pas que chaque immeuble a pris 9 % de valeur. Les immeubles bien loués avec des revenus nets solides ont progressé davantage; ceux avec des loyers sous-marché ou des travaux différés ont pu rester stables ou même baisser en valeur par la méthode du revenu.
Pour connaître la valeur réelle de votre plex, consultez notre carte interactive des prix plex Rive-Nord pour les tendances par secteur, et utilisez le Bilan de mon plex pour une estimation basée sur votre revenu net réel. Pour comprendre les métriques de rendement (TGA, MRB), consultez notre guide comprendre le TGA et le MRB.
Les facteurs qui font varier le prix au-delà de la médiane
763 500 $ : c'est la médiane. Mais deux immeubles dans la même rue peuvent se vendre à 650 000 $ et à 900 000 $. Voici pourquoi.
L'état de l'immeuble et les travaux différés
Une toiture en fin de vie, un système électrique désuet ou des fondations problématiques se traduisent directement par une décote sur la valeur d'achat. Les acheteurs institutionnels et les investisseurs expérimentés intègrent systématiquement le coût des travaux dans leur offre. Un immeuble bien entretenu, avec des systèmes récents et des dossiers de maintenance à jour, commande une prime sur la médiane.
Les revenus réels par rapport au marché
C'est le facteur le plus déterminant sur la valeur par la méthode du revenu. Un plex dont les loyers sont 25 % sous le marché — situation courante lorsque des locataires sont en place depuis plusieurs années — peut valoir 15 à 20 % de moins qu'un immeuble identique loué aux prix courants. À l'inverse, un immeuble dont les baux ont été mis à jour récemment surpasse la médiane. Le Tribunal administratif du logement (TAL) encadre les hausses, ce qui rend la mise à niveau progressive un facteur stratégique avant toute vente.
Le taux global d'actualisation (TGA) attendu
Sur la Rive-Nord, les TGA observés se situent généralement entre 4,5 % et 5,5 % selon le secteur, le type d'immeuble et son état. Un TGA compressé (acheteur acceptant un rendement plus faible) tire le prix vers le haut; un TGA élevé le tire vers le bas. La formule est simple : pour un revenu net d'exploitation identique, passer d'un TGA de 5,5 % à 4,5 % augmente la valeur de l'immeuble d'environ 22 %. C'est pourquoi deux immeubles au même revenu brut peuvent se vendre à des prix très différents selon le profil de l'acheteur.
Le secteur précis et la proximité des transports
Au sein d'une même ville, la valeur varie selon le quartier. Les secteurs à proximité des gares de train de banlieue (Deux-Montagnes, Sainte-Thérèse, Saint-Jérôme) ou d'un futur prolongement de réseau structurant captent une prime de localisation. Un plex à 5 minutes à pied d'une gare commande généralement un TGA plus compressé — donc un prix plus élevé — qu'un immeuble équivalent en secteur diffus.
Le millésime de construction
Un immeuble construit avant 1960 implique souvent des mises aux normes (plomberie, électricité, isolation). Les immeubles des années 1970-1990 sont bien représentés sur la Rive-Nord et constituent le coeur du marché. Les plex plus récents (après 2000) sont rares et se vendent habituellement au-dessus de la médiane, mais avec des revenus locatifs proportionnels qui soutiennent la valeur par la méthode du revenu.
Le múltiple des revenus bruts (MRB)
Sur la Rive-Nord, les MRB observés oscillent entre 12× et 14× les revenus bruts annuels. Un MRB en bas de cette fourchette indique soit un immeuble sous-évalué, soit des loyers sous-marché. Un MRB au-dessus suggère des loyers proches du marché ou un secteur très prisé. Utilisez notre calculateur MRB pour comparer votre immeuble à ces références.
Prix par type d'immeuble — duplex, triplex, quadruplex et plus
L'APCIQ regroupe les 2 à 5 logements dans une seule médiane. Ces fourchettes par type sont des estimations dérivées, ancrées à la médiane de secteur Rive-Nord.
| Type d'immeuble | Fourchette estimative 2026 Indicatif | Prix à la porte (indicatif) | Remarques |
|---|---|---|---|
| Duplex (2 logements) | 640 000 $ – 720 000 $ | ~320 000 – 360 000 $/porte | Entrée de marché; financement résidentiel possible |
| Triplex (3 logements) | 730 000 $ – 800 000 $ | ~243 000 – 267 000 $/porte | Type le plus courant sur la Rive-Nord |
| Quadruplex (4 logements) | 790 000 $ – 860 000 $ | ~198 000 – 215 000 $/porte | Rendement par porte plus favorable |
| 5 logements et + | 950 000 $ et + | ~170 000 – 200 000 $/porte | Financement commercial; prix à la porte souvent plus avantageux |
Ces fourchettes sont des estimations indicatives dérivées de la médiane de secteur APCIQ (763 500 $, rapport avril 2026) et de ratios observés sur le marché. Elles ne constituent pas des évaluations officielles. L'APCIQ ne publie pas de médiane officielle par nombre de logements pour la Rive-Nord.
Un duplex ou triplex occupé par le propriétaire peut souvent être financé avec un prêt résidentiel à mise de fonds réduite (SCHL). À partir de 5 logements, le financement devient commercial — les critères de qualification changent, notamment l'importance accordée au revenu net d'exploitation. Pour les immeubles de 5 unités et plus, explorez l'estimateur APH Select SCHL.
Tendance 2023 → 2026 et perspectives
Le marché des plex sur la Rive-Nord a traversé trois phases distinctes depuis 2023. Voici comment lire la trajectoire.
2023 : correction post-hausse de taux
La Banque du Canada a procédé à une série de hausses agressives de son taux directeur entre 2022 et mi-2023, portant celui-ci à 5 %. Cette montée rapide a refroidi la demande d'investisseurs : le coût de financement a augmenté, compressant les cash-flows nets. Sur la Rive-Nord, les délais de vente se sont allongés et les prix ont marqué une pause après les sommets de 2021-2022. Certains secteurs ont enregistré des baisses nominales de 5 à 8 % sur les transactions.
2024 : stabilisation et retour prudent des acheteurs
Avec les premières baisses de taux de la Banque du Canada amorcées en juin 2024, la confiance des investisseurs est progressivement revenue. Le marché s'est stabilisé : les délais de vente ont recommencé à se contracter et les prix se sont raffermis. Les acheteurs les mieux positionnés — ceux avec des liquidités ou un faible levier — ont profité de cette fenêtre pour acquérir à des conditions plus favorables qu'en 2021.
2025 : rebond confirmé
La baisse cumulative du taux directeur, qui est passé de 5 % à environ 3,25 % en cours d'année 2025, a relancé la demande. Les Laurentides ont particulièrement bien performé, avec une hausse approchant les 14 % sur un an. La Rive-Nord a suivi avec une progression solide, soutenue par une offre limitée de plex à vendre dans les secteurs établis.
2026 : marché actif, offre contrainte
Avec un taux directeur stabilisé à environ 2,75 % début 2026 (source : Banque du Canada), les conditions de financement sont redevenues favorables pour les investisseurs bien capitalisés. La Rive-Nord affiche +9 % sur un an et un délai de vente médian d'à peine 25 jours — signe d'un marché où l'offre ne suffit pas à absorber la demande. Les perspectives pour le reste de 2026 restent positives, à condition que les taux restent stables et que l'offre de nouveaux plex demeure contrainte par les délais de construction.
À surveiller : une remontée des taux hypothécaires (prime plus élevée sur les prêts commerciaux), une récession économique ou un choc d'offre (conversion massive de plex en condos) pourraient modérer la trajectoire. Ces scénarios sont peu probables à court terme, mais méritent d'être suivis.
Comment lire ces données quand on veut vendre — fixer son prix
La médiane APCIQ est un repère de marché, pas un prix de vente. Elle dit ce que des acheteurs ont payé en médiane pour des immeubles similaires dans votre secteur — elle ne dit rien de la valeur spécifique de votre immeuble.
Étape 1 : calculer la valeur par la méthode du revenu
La formule reconnue est : Valeur = Revenu net d'exploitation (RNE) ÷ Taux global d'actualisation (TGA). Le RNE, c'est votre revenu brut annuel moins toutes les dépenses d'exploitation réelles (taxes, assurances, entretien, gestion). Le TGA est le taux de rendement qu'un acheteur type exige dans votre secteur — entre 4,5 % et 5,5 % sur la Rive-Nord en 2026. Utilisez notre calculateur TGA pour estimer le TGA de référence dans votre secteur.
Étape 2 : comparer avec la médiane
Si votre valeur par la méthode du revenu est sous la médiane, vos loyers sont probablement sous le marché ou vos dépenses élevées. Si elle est au-dessus, votre immeuble est bien positionné. La médiane sert alors de validation : un prix trop éloigné de la médiane vers le haut sera difficile à justifier sans arguments solides.
Étape 3 : mettre les loyers à niveau avant la vente
C'est le levier le plus puissant pour maximiser votre prix. Chaque dollar de revenu net supplémentaire vaut environ 18 à 22 dollars de valeur d'immeuble au TGA actuel de la Rive-Nord. Une mise à niveau des loyers, même partielle, dans les 12 à 24 mois précédant la vente, peut augmenter significativement le produit de cession net. Consultez notre calculateur de loyer TAL pour estimer les hausses permises selon le TAL.
Étape 4 : documenter pour justifier le prix
Un acheteur sérieux demandera les baux, les déclarations de revenus locatifs et les dépenses réelles des 2-3 dernières années. Un immeuble bien documenté se vend plus vite et justifie un prix au-dessus de la médiane si les chiffres le soutiennent. Commencez par faire votre Bilan de mon plex pour avoir une vue complète de la situation avant de fixer votre prix.
Prix des plex Rive-Nord : vos réponses
En 2026, le prix médian d'un plex (2 à 5 logements) sur la Rive-Nord de Montréal est d'environ 763 500 $, selon les données de l'APCIQ publiées via Centris (rapport avril 2026). Le délai de vente médian est d'environ 25 jours, l'un des plus courts de la province. À titre de comparaison, la médiane provinciale est d'environ 720 000 $ et la RMR de Montréal d'environ 865 000 $.
Oui. La Rive-Nord affiche une progression d'environ +9 % sur un an (source : APCIQ, rapport avril 2026). Les Laurentides (secteur Saint-Jérôme) progressent encore plus vite, à +14 % sur la même période. À l'échelle de la province, la hausse est plus modérée. Cette dynamique reflète une demande soutenue pour les immeubles à revenus dans les marchés périurbains accessibles.
L'APCIQ publie ses statistiques par secteur géographique, et non par municipalité individuelle. Dans les petites villes, le volume de transactions est souvent insuffisant pour produire une médiane statistiquement fiable. Les estimations indicatives par ville présentées dans cet article sont ancrées aux médianes de secteur officielles et doivent être traitées comme des repères approximatifs, pas comme des prix de marché validés.
Le prix médian de quartier est un repère utile, mais la valeur réelle d'un immeuble à revenus se détermine principalement par la méthode du revenu : Valeur = Revenu net d'exploitation (RNE) ÷ Taux global d'actualisation (TGA). Un plex loué sous les prix du marché vaudra moins qu'un immeuble comparable bien loué, indépendamment de la médiane du secteur. Utilisez notre Bilan de mon plex ou le calculateur TGA pour obtenir une estimation ancrée à votre revenu réel.
Le délai de vente médian sur la Rive-Nord est d'environ 25 jours (source : APCIQ, rapport avril 2026), ce qui en fait l'un des marchés les plus actifs du Québec. Ce délai varie selon le prix, l'état de l'immeuble et les revenus locatifs. En passant par un acheteur direct comme ImmoMulti, vous pouvez recevoir une offre ferme en moins de 48 h et conclure en 30 à 45 jours, sans visites ni mise en marché publique.
À titre indicatif, sur la Rive-Nord en 2026 : un duplex se situe généralement entre 640 000 $ et 720 000 $, un triplex entre 730 000 $ et 800 000 $, et un quadruplex entre 790 000 $ et 860 000 $. Les immeubles de 5 logements et plus offrent souvent un prix à la porte plus favorable (170 000 $ à 200 000 $/porte). L'APCIQ regroupe l'ensemble des 2 à 5 logements dans sa médiane de secteur (763 500 $) — les fourchettes par type sont des estimations dérivées, pas des médianes officielles.
Partiellement, et temporairement. En 2023, la correction post-hausses de la Banque du Canada a effectivement ralenti le marché et entraîné des baisses nominales de 5 à 8 % dans certains secteurs. En 2024, le marché s'est stabilisé. Depuis 2025, le rebond est confirmé : la Banque du Canada a ramené son taux directeur à environ 2,75 % début 2026, relançant la demande des investisseurs. La Rive-Nord affiche +9 % sur un an en 2026 — la correction a donc été de courte durée sur ce marché.
Le prix médian est la statistique de marché : il indique ce que les acheteurs ont payé en médiane pour des immeubles similaires dans un secteur donné. La méthode du revenu estime la valeur propre à votre immeuble : Valeur = Revenu net d'exploitation (RNE) ÷ Taux global d'actualisation (TGA). Un immeuble avec des loyers sous-marché peut valoir 15 à 20 % sous la médiane; un immeuble bien loué peut la dépasser. Les deux approches sont complémentaires, mais la méthode du revenu prime pour fixer un prix de vente réaliste. Utilisez notre Bilan de mon plex pour calculer la valeur selon votre revenu réel.
Quatre actions ont le plus d'impact avant une vente : (1) mettre les loyers au prix du marché — c'est le levier le plus puissant sur la valeur par la méthode du revenu; (2) régler les travaux urgents visibles (toiture, systèmes mécaniques, fondations) pour éviter les décotes à l'inspection; (3) rassembler les documents financiers des 2-3 dernières années (baux, dépenses réelles, déclarations de revenus locatifs); (4) connaître votre TGA cible pour fixer un prix de demande réaliste et crédible. Un plex bien documenté avec des revenus à jour se vend plus vite et à meilleur prix.
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