Pour les propriétaires de plex et de multilogements sur la Rive-Nord, l'assurance est longtemps restée une ligne discrète du budget. Ce n'est plus le cas. Sur les cinq dernières années, les primes d'assurance habitation ont augmenté en moyenne de 9 % par an au Québec, avec des pointes à deux chiffres — et les assureurs ne se contentent plus de hausser les tarifs : ils réduisent leur couverture, excluent des risques et relèvent les franchises. Pour un propriétaire de duplex, triplex ou quadruplex dont les loyers sont encadrés par le TAL, cette dépense qui s'emballe ronge directement la rentabilité. Voici ce que ça change concrètement pour votre immeuble à revenus sur la Rive-Nord — et le lien souvent ignoré entre vos primes et la hausse de loyer que vous pouvez justifier.
+9 % par an : l'ampleur de la hausse des primes d'assurance
Le constat est clair et documenté. Selon La Presse, qui consacrait le 16 juin 2026 un dossier complet à l'assurance habitation, les primes ont augmenté en moyenne de 9 % par an au cours des cinq dernières années, avec certaines années à hausse à deux chiffres. À ce rythme, le calcul est implacable : une prime double en 8 ans et quadruple en 15 ans.
Pour donner un ordre de grandeur, la prime moyenne d'assurance habitation au Québec atteignait 1 103 $ en 2024. Ce chiffre vise une résidence personnelle — mais un immeuble à revenus s'assure différemment, comme bâtiment locatif, avec une prime généralement plus élevée et soumise à la même pente ascendante. Pour le propriétaire d'un plex sur la Rive-Nord, la facture d'assurance d'immeuble se chiffre couramment en milliers de dollars par année, et elle grimpe à chaque renouvellement.
Source : La Presse — « Tout savoir sur l'assurance habitation » (16 juin 2026)
Climat, sinistres et réduction de la couverture : la double peine
Pourquoi une telle accélération? La réponse tient en grande partie au climat. Avec les changements climatiques, les événements météorologiques extrêmes se multiplient : feux de forêt, épisodes de grêle, inondations et pluies torrentielles. Selon Radio-Canada et Le Devoir, les coûts assurés des catastrophes au Canada ont atteint 9,4 milliards de dollars en 2024 — un sommet qui pèse directement sur la tarification de l'ensemble du marché.
Face à cette pression, les assureurs ne se limitent pas à augmenter les primes. Ils réduisent activement leur exposition : exclusion croissante de certains risques, hausse des franchises, et retrait pur et simple de certaines zones jugées trop à risque. Pour le propriétaire d'un multilogement, cela signifie payer plus cher pour, parfois, une protection plus mince qu'auparavant.
Attention : moins de couverture pour plus cher
La hausse de prime n'est que la moitié du problème. Les assureurs excluent de plus en plus certains risques (refoulement d'égout, dégâts d'eau répétés, inondation en zone sensible), augmentent les franchises et se retirent des secteurs à risque. Avant de renouveler la police de votre plex sur la Rive-Nord, lisez attentivement les exclusions : une prime stable peut cacher une couverture amputée.
Sources : Radio-Canada — assurances habitation, tarifs et couverture (2026) et Le Devoir — « Les assureurs en habitation augmentent leurs tarifs et réduisent leur couverture » (2026)
Projection : ce que vos primes coûteront en 2034 et en 2041
La tendance de 9 % par an n'est pas une abstraction : elle a un effet composé redoutable sur le budget d'un immeuble à revenus. Voici la projection d'une prime d'assurance de bâtiment locatif au rythme moyen observé, pour un quadruplex typique de la Rive-Nord.
| Année | Prime annuelle estimée (base 3 000 $) | Repère du marché |
|---|---|---|
| 2026 (aujourd'hui) | 3 000 $ | Point de départ |
| 2034 (≈ 8 ans) | ≈ 6 000 $ | Prime doublée |
| 2041 (≈ 15 ans) | ≈ 12 000 $ | Prime quadruplée |
La projection est volontairement illustrative — votre prime réelle dépend de l'âge du bâtiment, de sa localisation, de l'historique de sinistres et des protections en place. Mais la mécanique est universelle : au rythme de 9 % par an, la prime double en 8 ans et quadruple en 15 ans. Pour un propriétaire de plex ou de multilogement qui conserve son immeuble une décennie ou plus, l'assurance passe du statut de dépense secondaire à celui de poste budgétaire majeur, au même titre que les taxes municipales.
« À raison de 9 % par année, les primes doublent en 8 ans et quadruplent en 15 ans. »
— La Presse, « Tout savoir sur l'assurance habitation », 16 juin 2026L'impact direct sur la rentabilité de votre plex Rive-Nord
Sur la Rive-Nord de Montréal — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Deux-Montagnes — la hausse des primes d'assurance ne survient pas seule. Elle s'ajoute aux réévaluations foncières marquées des dernières années, qui ont fait bondir les taxes municipales, et à la hausse générale des coûts d'entretien et de rénovation. Trois postes de dépenses qui montent en même temps, pendant que les revenus de loyer restent encadrés.
L'assurance occupe une place souvent sous-estimée dans le revenu net d'exploitation d'un multilogement. Voici comment elle se situe parmi les principales dépenses d'un plex typique sur la Rive-Nord :
| Poste de dépense | Tendance 2026 | Contrôle du propriétaire |
|---|---|---|
| Assurance du bâtiment | + 9 %/an en moyenne | Faible — magasinage et franchise seulement |
| Taxes municipales | En hausse (réévaluations 2024-2026) | Très faible |
| Entretien et rénovation | En forte hausse | Moyen — planification possible |
| Intérêts hypothécaires | Variable selon le renouvellement | Moyen — refinancement |
Le problème est structurel : sur ces postes, le propriétaire de plex a peu de marge de manœuvre, alors que ses revenus de loyer sont, eux, plafonnés par la méthode du TAL. Quand la prime d'assurance double en huit ans sans hausse correspondante des loyers, le revenu net d'exploitation se comprime — et avec lui la valeur de revente de l'immeuble, calculée à partir de ce revenu net.
L'assurance, une dépense justificative pour votre hausse de loyer au TAL
Voici l'angle que trop de propriétaires de multilogements ignorent : la hausse de vos primes d'assurance n'est pas qu'une mauvaise nouvelle. Au Tribunal administratif du logement (TAL), l'assurance du locateur est une dépense justificative qui peut soutenir une augmentation de loyer supérieure au taux de base.
Pour 2026, le TAL recommande un taux de base de 3,1 %, auquel s'ajoutent des montants pour compenser la hausse des taxes municipales et des assurances du locateur, ainsi que le coût des travaux majeurs. Autrement dit : si votre prime d'assurance d'immeuble a réellement augmenté, cette hausse documentée peut justifier une augmentation de loyer au-delà du taux de référence — à condition de conserver vos avis de renouvellement et de l'inscrire dans votre calcul.
Nous ne réexpliquons pas ici la mécanique complète de la formule du TAL — elle est détaillée dans notre guide de la nouvelle méthode de calcul du loyer au TAL pour 2026. Retenez seulement le principe : une prime d'assurance qui grimpe est une donnée que vous pouvez et devez faire valoir pour ajuster vos loyers à la réalité de vos coûts.
Documentez votre assurance pour le TAL
- Conservez chaque avis de renouvellement annuel de votre police de bâtiment locatif
- Notez le montant de la prime de l'année précédente et de l'année courante
- La hausse réelle (en dollars) s'ajoute au taux de base de 3,1 % dans le calcul du TAL
- Combinez-la aux hausses de taxes et au coût des travaux majeurs pour justifier l'augmentation totale
Source : Le Devoir — « Les loyers devraient augmenter de moins de 3,1 % en 2026, selon le TAL »
Comment réagir face à la hausse des primes sur votre multilogement
Vous ne contrôlez pas la tendance de fond du marché de l'assurance, mais vous gardez des leviers concrets pour protéger la rentabilité de votre plex sur la Rive-Nord.
Optimiser votre police d'assurance d'immeuble
- Magasinez via un courtier en assurance de dommages : faire comparer plusieurs assureurs au renouvellement peut révéler des écarts importants d'une compagnie à l'autre.
- Ajustez votre franchise : une franchise plus élevée réduit la prime annuelle. Pesez ce gain contre votre exposition réelle en cas de sinistre.
- Mettez à niveau les systèmes à risque : toiture, plomberie, électricité et chauffage à jour peuvent réduire la prime et limiter les exclusions sur votre multilogement.
- Exigez une preuve d'assurance de vos locataires pour leurs biens personnels, distincte de votre assurance de bâtiment.
Réévaluer la rentabilité globale de votre immeuble à revenus
Lorsque l'assurance, les taxes et l'entretien grimpent ensemble, il devient essentiel de recalculer où se situe votre immeuble. Notre guide du calcul de rendement d'un multilogement explique comment le revenu net d'exploitation, le MRB et le TGA traduisent ces dépenses en valeur réelle. Et si vos chiffres confirment que la rentabilité se dégrade malgré vos ajustements, il vaut la peine de relire notre analyse sur les plex non rentables au Québec en 2026 : plus d'un sur quatre opère déjà à perte.
Envisager la vente avant que la pression ne s'aggrave
Pour certains propriétaires de multilogements sur la Rive-Nord, l'accumulation des hausses — assurance, taxes, travaux — fait basculer un immeuble autrefois rentable dans le rouge. Dans ce cas, vendre avant que le revenu net (et donc la valeur) ne se dégrade davantage est une stratégie légitime. Si vous possédez un immeuble dans un secteur comme Terrebonne ou ailleurs sur la Rive-Nord, une vente directe vous permet de récupérer votre capital sans attendre le prochain choc de prime.
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