Vous découvrez que votre locataire affiche votre logement sur Airbnb sans vous en avoir parlé. Des valises inconnues dans l'entrée, un va-et-vient de touristes, des voisins inquiets : la sous-location illégale est l'un des cauchemars les plus concrets pour un propriétaire de plex ou de multilogement. Et vous n'êtes pas seul : selon la CORPIQ, environ 13 000 de ses membres seraient aux prises avec des locataires qui sous-louent à leur insu, dans l'illégalité, sur des plateformes de type Airbnb. Ce guide explique vos recours réels — du Tribunal administratif du logement à Revenu Québec — et pourquoi certains propriétaires de la Rive-Nord finissent par choisir de vendre.
Un phénomène qui touche des milliers de propriétaires québécois
La sous-location touristique illégale n'est pas un cas isolé : c'est un problème structurel, amplifié par la crise du logement. Des locataires constatent qu'ils peuvent générer davantage de revenus en louant à la nuitée sur Airbnb qu'en payant leur loyer mensuel — et le font sans jamais demander l'accord de leur propriétaire.
L'ampleur du phénomène est documentée. Selon la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, environ 13 000 de ses membres seraient confrontés à des locataires qui sous-louent leur logement à leur insu, dans l'illégalité, sur des plateformes de type Airbnb. Pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord, le problème ne se limite pas à une question de principe : sous-location illégale rime souvent avec usure accélérée du logement, plaintes des autres locataires de l'immeuble, risques d'assurance et tensions de voisinage.
Source : La Presse — « Les sous-locations illégales affecteraient des milliers de propriétaires » (CORPIQ)
Cette dynamique s'inscrit dans un contexte plus large. Comme le documente Le Devoir, certains locataires profitent de la rareté des logements pour transformer leur bail en source de revenus parallèle — au détriment direct du propriétaire et de l'offre locative locale.
Ce que dit la loi : sous-location et Code civil du Québec
Avant de parler recours, il faut comprendre le cadre. Au Québec, un locataire n'a pas le droit de sous-louer librement. Le Code civil du Québec encadre strictement la sous-location.
Concrètement, un locataire qui souhaite sous-louer son logement doit en faire la demande au propriétaire et obtenir son approbation. Le propriétaire dispose alors d'un délai de 15 jours pour refuser, à condition d'invoquer des motifs sérieux. S'il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir consenti — d'où l'importance de répondre rapidement et par écrit.
Une mise en location sur Airbnb sans cette autorisation est donc, par définition, une sous-location illégale. Mais attention : le fait que la sous-location soit illégale ne suffit pas, à lui seul, à faire résilier le bail automatiquement. Pour obtenir la résiliation devant le Tribunal administratif du logement (TAL), le propriétaire doit prouver un dommage et un préjudice sérieux.
Le piège du délai de 15 jours
Si votre locataire vous demande officiellement la permission de sous-louer et que vous laissez passer 15 jours sans répondre, votre silence vaut consentement. Répondez toujours par écrit, daté, et conservez une copie. Pour un propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord qui gère plusieurs baux, une simple négligence de calendrier peut affaiblir un recours futur.
Vos recours étape par étape devant le TAL
Face à une sous-location Airbnb illégale dans votre plex, la marche à suivre est progressive. Chaque étape construit le dossier de preuve nécessaire à la suivante.
| Étape | Action du propriétaire | Objectif |
|---|---|---|
| 1. Documenter | Capturer l'annonce Airbnb, photos, avis, témoignages de voisins et colocataires du plex | Constituer une preuve datée et solide |
| 2. Mettre en demeure | Envoyer une mise en demeure écrite exigeant la cessation de la sous-location | Avertir formellement et créer une trace |
| 3. Saisir le TAL | Déposer une demande de résiliation de bail au Tribunal administratif du logement | Faire trancher par l'instance compétente |
| 4. Prouver le préjudice | Démontrer le dommage et le préjudice sérieux causés par la sous-location illégale | Obtenir la résiliation et d'éventuels dommages |
| 5. Dénoncer (option) | Signaler l'hébergement touristique illégal à Revenu Québec | Ajouter un levier réglementaire et fiscal |
La clé du succès se joue à l'étape 4. Le TAL ne résilie pas un bail sur la seule base de l'illégalité technique : il exige la démonstration d'un préjudice sérieux. C'est pourquoi un dossier de preuves bien monté — annonces, photos correspondant à votre logement, témoignages des autres occupants du multilogement — fait toute la différence.
La jurisprudence Roccabella : des dommages punitifs jusqu'à 50 000 $
Les propriétaires ne sont pas sans munitions. La jurisprudence québécoise a établi des précédents lourds de conséquences pour les locataires fautifs.
L'affaire la plus marquante concerne les tours Roccabella, au centre-ville de Montréal. Des locataires qui avaient sous-loué leur appartement à des touristes via Airbnb se sont vu infliger des dommages punitifs avoisinant 50 000 $. Cette décision a envoyé un signal clair : la sous-location touristique illégale peut coûter très cher à celui qui s'y livre.
« La sous-location touristique illégale n'est pas une zone grise sans conséquence. Quand un propriétaire monte un dossier solide, la facture pour le locataire fautif peut atteindre des dizaines de milliers de dollars. »
— Équipe ImmoMulti, en référence à la décision Roccabella de la Cour supérieure du QuébecPour un propriétaire de plex, ce précédent est utile à deux titres : il appuie une demande au TAL et il constitue un argument de dissuasion concret à présenter au locataire dans une mise en demeure. Reste que chaque affaire est évaluée selon sa preuve propre — un jugement de cette ampleur n'est jamais automatique.
Source : Radio-Canada — Jugement Roccabella, Cour supérieure du Québec
Dénoncer à Revenu Québec : un levier supplémentaire
Le recours au TAL traite la relation entre vous et votre locataire. Mais la sous-location touristique illégale comporte aussi un volet réglementaire et fiscal — et c'est là que Revenu Québec entre en jeu.
Depuis 2018, Revenu Québec détient des pouvoirs d'inspection en matière d'hébergement touristique. Les propriétaires peuvent dénoncer les activités illégales d'un locataire qui exploite leur logement comme un hébergement de type Airbnb sans détenir les autorisations requises. Cette dénonciation est complémentaire à votre démarche civile : pendant que le TAL se penche sur la résiliation du bail, l'aspect réglementaire de l'hébergement touristique relève, lui, de l'inspection.
Deux recours parallèles à mobiliser
- TAL : résiliation du bail et dommages, sur preuve d'un préjudice sérieux
- Revenu Québec : dénonciation de l'hébergement touristique illégal (pouvoirs d'inspection depuis 2018)
- Mise en demeure : trace écrite formelle qui appuie les deux démarches
- Dossier de preuves : annonces, photos, témoignages des occupants du multilogement
Quand vendre votre plex sur la Rive-Nord devient la meilleure option
Sur le papier, les recours existent. En pratique, ils demandent du temps, de l'énergie et des nerfs solides. Une procédure au TAL peut s'étirer sur plusieurs mois, exiger une preuve serrée et se solder, dans certains cas, par un refus de résiliation. Pendant ce temps, le va-et-vient continue, l'usure du logement s'accumule et les autres locataires de votre multilogement s'impatientent.
Pour beaucoup de propriétaires de plex sur la Rive-Nord — à Saint-Jérôme, Terrebonne, Blainville, Mascouche, Boisbriand ou Saint-Eustache — le calcul finit par changer. Quand un immeuble devient une source constante de conflits, l'attachement laisse place à la fatigue. La question n'est plus « comment gagner au TAL », mais « combien de temps et d'argent suis-je prêt à investir avant de tourner la page ».
Vendre vite, sans étaler le conflit sur le marché
C'est précisément là qu'une vente directe et rapide prend tout son sens. Mettre un plex en conflit sur le marché traditionnel, avec visites et courtier, expose la situation locative au grand jour et peut faire fuir les acheteurs. À l'inverse, vendre directement à un acheteur spécialisé permet de céder l'immeuble en l'état, sans annonce publique, sans commission.
ImmoMulti : acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord
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Une vente n'est pas la seule issue, et elle ne convient pas à tout le monde. Si vous envisagez plutôt de reprendre le contrôle de votre logement, notre guide sur la reprise de logement sur la Rive-Nord détaille cette autre voie. Et avant toute décision, mesurer la rentabilité réelle de votre immeuble reste essentiel : notre guide du calcul de rendement multilogement explique comment évaluer ce que vaut vraiment votre plex aujourd'hui.
