Sous-location Airbnb illégale dans votre plex : vos recours de propriétaire sur la Rive-Nord

Votre locataire affiche votre logement sur Airbnb sans votre accord : avez-vous des recours réels, et lesquels? La réponse directe : oui — mais ils exigent une preuve solide et une procédure précise. Selon la CORPIQ, environ 13 000 propriétaires membres sont aux prises avec des locataires qui sous-louent à leur insu sur des plateformes de type Airbnb. Le Code civil du Québec exige l'autorisation du propriétaire pour toute sous-location — et sans réponse dans les 15 jours, le silence vaut consentement. Ce délai piège régulièrement des propriétaires de plex sur la Rive-Nord. ImmoMulti, acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord, observe que ce type de conflit épuise même les propriétaires les mieux organisés. Ce guide vous présente vos recours concrets : du dossier de preuves au Tribunal administratif du logement (TAL), en passant par Revenu Québec — et pourquoi, pour certains, vendre directement reste la sortie la plus rapide.

Combien de propriétaires québécois sont touchés par la sous-location Airbnb illégale?

La sous-location touristique illégale n'est pas un cas isolé : c'est un problème structurel, amplifié par la crise du logement. Des locataires constatent qu'ils peuvent générer davantage de revenus en louant à la nuitée sur Airbnb qu'en payant leur loyer mensuel — et le font sans jamais demander l'accord de leur propriétaire.

L'ampleur du phénomène est documentée. Selon la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, environ 13 000 de ses membres seraient confrontés à des locataires qui sous-louent leur logement à leur insu, dans l'illégalité, sur des plateformes de type Airbnb. Pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord, le problème ne se limite pas à une question de principe : sous-location illégale rime souvent avec usure accélérée du logement, plaintes des autres locataires de l'immeuble, risques d'assurance et tensions de voisinage.

Source : La Presse — « Les sous-locations illégales affecteraient des milliers de propriétaires » (CORPIQ)

Cette dynamique s'inscrit dans un contexte plus large. Comme le documente Le Devoir, certains locataires profitent de la rareté des logements pour transformer leur bail en source de revenus parallèle — au détriment direct du propriétaire et de l'offre locative locale.

Que dit le Code civil du Québec sur le droit de sous-louer un logement?

Avant de parler recours, il faut comprendre le cadre. Au Québec, un locataire n'a pas le droit de sous-louer librement. Le Code civil du Québec encadre strictement la sous-location.

Concrètement, un locataire qui souhaite sous-louer son logement doit en faire la demande au propriétaire et obtenir son approbation. Le propriétaire dispose alors d'un délai de 15 jours pour refuser, à condition d'invoquer des motifs sérieux. S'il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir consenti — d'où l'importance de répondre rapidement et par écrit.

Une mise en location sur Airbnb sans cette autorisation est donc, par définition, une sous-location illégale. Mais attention : le fait que la sous-location soit illégale ne suffit pas, à lui seul, à faire résilier le bail automatiquement. Pour obtenir la résiliation devant le Tribunal administratif du logement (TAL), le propriétaire doit prouver un dommage et un préjudice sérieux.

Comment procéder étape par étape devant le TAL pour une sous-location illégale?

Face à une sous-location Airbnb illégale dans votre plex, la marche à suivre est progressive. Chaque étape construit le dossier de preuve nécessaire à la suivante.

La clé du succès se joue à l'étape 4. Le TAL ne résilie pas un bail sur la seule base de l'illégalité technique : il exige la démonstration d'un préjudice sérieux. C'est pourquoi un dossier de preuves bien monté — annonces, photos correspondant à votre logement, témoignages des autres occupants du multilogement — fait toute la différence.

Que dit la jurisprudence Roccabella : le locataire peut-il vraiment écoper de 50 000 $?

Les propriétaires ne sont pas sans munitions. La jurisprudence québécoise a établi des précédents lourds de conséquences pour les locataires fautifs.

L'affaire la plus marquante concerne les tours Roccabella, au centre-ville de Montréal. Des locataires qui avaient sous-loué leur appartement à des touristes via Airbnb se sont vu infliger des dommages punitifs avoisinant 50 000 $. Cette décision a envoyé un signal clair : la sous-location touristique illégale peut coûter très cher à celui qui s'y livre.

Pour un propriétaire de plex, ce précédent est utile à deux titres : il appuie une demande au TAL et il constitue un argument de dissuasion concret à présenter au locataire dans une mise en demeure. Reste que chaque affaire est évaluée selon sa preuve propre — un jugement de cette ampleur n'est jamais automatique.

Source : Radio-Canada — Jugement Roccabella, Cour supérieure du Québec

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Peut-on dénoncer une sous-location Airbnb illégale à Revenu Québec en plus du TAL?

Le recours au TAL traite la relation entre vous et votre locataire. Mais la sous-location touristique illégale comporte aussi un volet réglementaire et fiscal — et c'est là que Revenu Québec entre en jeu.

Depuis 2018, Revenu Québec détient des pouvoirs d'inspection en matière d'hébergement touristique. Les propriétaires peuvent dénoncer les activités illégales d'un locataire qui exploite leur logement comme un hébergement de type Airbnb sans détenir les autorisations requises. Cette dénonciation est complémentaire à votre démarche civile : pendant que le TAL se penche sur la résiliation du bail, l'aspect réglementaire de l'hébergement touristique relève, lui, de l'inspection.

Que prévoit la Loi sur l'hébergement touristique de 2023 pour votre plex?

Au-delà du bail et du Code civil, la sous-location Airbnb illégale se heurte désormais à un cadre réglementaire renforcé. En juin 2023, l'Assemblée nationale a adopté la Loi visant à lutter contre l'hébergement touristique illégal, entrée en vigueur par étapes. Pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord, comprendre cette loi, c'est ajouter une corde à son arc : elle vise directement le locataire qui transforme votre logement en hébergement touristique clandestin.

Le principe de base est simple. Toute location d'un logement à des touristes pour une durée de 31 jours ou moins constitue de l'hébergement touristique et exige un numéro d'enregistrement délivré par la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ), ainsi qu'un avis de conformité à la réglementation municipale. Autrement dit, le locataire qui affiche votre unité sur Airbnb à la nuitée, sans ce numéro et sans autorisation de zonage, exploite un hébergement touristique illégal — peu importe qu'il ait obtenu ou non votre consentement de propriétaire.

Le numéro d'enregistrement CITQ : la clé de la conformité

Depuis l'entrée en vigueur de la loi, les plateformes de location ont l'obligation de s'assurer que chaque annonce diffusée indique un numéro d'enregistrement valide. Un locataire qui n'a pas ce numéro ne peut légalement pas louer à court terme. Pour vous, propriétaire, c'est un indice précieux : une annonce sans numéro d'enregistrement, ou avec un numéro visiblement usurpé, constitue un signal fort d'illégalité que vous pouvez documenter et joindre à votre dossier de preuves.

Source : Gouvernement du Québec — Infractions et amendes en hébergement touristique

Ces montants ne visent pas le propriétaire de bonne foi qui ignore l'activité de son locataire : ils visent celui qui exploite illégalement. C'est précisément l'argument que vous, propriétaire d'un plex, pouvez retourner contre un locataire fautif. Un locataire qui risque une amende de 2 500 $ à 25 000 $ a un intérêt très concret à cesser la sous-location dès qu'il reçoit une mise en demeure documentée.

Attention toutefois : ce cadre réglementaire ne remplace pas votre recours civil devant le TAL. Une amende de Revenu Québec sanctionne l'exploitation illégale, mais elle ne résilie pas le bail et ne vous indemnise pas directement. Les deux volets — réglementaire et civil — se complètent, mais chacun suit sa propre logique et son propre calendrier.

Sous-location ou cession de bail : que disent précisément les articles 1870, 1871 et 1873?

Beaucoup de propriétaires confondent sous-location et cession de bail. Or, dans le contexte d'une location Airbnb illégale, la distinction est capitale — et les articles du Code civil du Québec sont précis. Les connaître vous permet d'agir sur le bon fondement.

L'article 1870 : l'obligation d'aviser et d'obtenir le consentement

L'article 1870 du Code civil du Québec est le point de départ. Il énonce que le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail, mais qu'il est alors tenu d'aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer, et d'obtenir le consentement du locateur. Un locataire qui affiche votre unité sur Airbnb ne fait rien de tout cela : il ne vous avise pas, ne vous nomme aucun sous-locataire identifiable (les touristes changent chaque nuit) et n'obtient aucun consentement. La violation de l'article 1870 est donc, dans la plupart des cas, flagrante.

Source : Légis Québec — Article 1870 du Code civil du Québec

L'article 1871 : le motif sérieux et le délai de 15 jours

L'article 1871 précise la mécanique du refus. Le locateur ne peut refuser de consentir sans un motif sérieux. Lorsqu'il refuse, il est tenu d'indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l'avis, les motifs de son refus. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir consenti. C'est le fameux piège du silence : si un locataire vous demande formellement de sous-louer et que vous laissez filer 15 jours, la loi considère que vous avez dit oui. Répondez toujours par écrit, daté, en invoquant un motif sérieux — l'usage touristique projeté en est un.

L'article 1873 : les frais et le trop-perçu

L'article 1873 encadre les frais liés à la sous-location. Il prévoit que le locataire n'a pas à payer de frais autres que les dépenses raisonnables engagées par le locateur pour consentir à la sous-location. Surtout, la logique du Code est claire : la sous-location ne doit pas devenir un commerce lucratif au détriment du propriétaire. Un locataire qui empoche des revenus Airbnb nettement supérieurs à son loyer s'éloigne de l'esprit de la loi, ce qui renforce votre argumentaire d'un usage abusif du bail.

Un mot sur la Loi 31, adoptée le 21 février 2024. Elle a modifié en profondeur les règles de la cession de bail : le propriétaire peut désormais refuser une cession même sans motif sérieux, mais le bail prend alors fin à la date proposée par le locataire, qui est libéré de ses obligations. Cette réforme touche la cession, pas la sous-location touristique proprement dite — mais elle illustre une tendance : le législateur cherche un nouvel équilibre entre propriétaires et locataires, et le propriétaire averti suit ces changements de près.

Source : La Presse — « Projet de loi 31 adopté : la portée de la cession de bail officiellement réduite »

Comment détecter et prouver une sous-location Airbnb dans votre multilogement?

Un recours ne vaut que par sa preuve. Avant même de parler mise en demeure ou TAL, il faut détecter l'activité, puis la documenter méthodiquement. Voici les signaux qui trahissent une sous-location touristique dans un plex, et la manière de constituer un dossier qui tient la route.

Les signaux d'alerte à surveiller

• Va-et-vient inhabituel : des visages différents chaque semaine, des valises à roulettes, des arrivées tard le soir et des départs tôt le matin.
• Boîte à clés installée près de l'entrée ou sur une clôture, typique des remises de clés autonomes.
• Annonces en ligne : une recherche sur Airbnb, Vrbo ou Booking par quartier fait parfois remonter votre propre logement, reconnaissable à ses photos.
• Avis de voyageurs mentionnant votre rue, un point de repère du quartier ou des détails intérieurs de l'unité.
• Consommation atypique : hausse soudaine d'eau chaude, de chauffage ou d'ordures, signalée par les autres occupants du multilogement.
• Plaintes des voisins : bruit, fêtes, inconnus qui cherchent « le code de la porte ».

Constituer un dossier de preuves solide, étape par étape

Une fois le doute installé, la qualité de votre documentation déterminera l'issue. Procédez avec méthode et, surtout, datez chaque élément :

1. Capturez l'annonce : impressions d'écran de la fiche Airbnb, incluant l'URL, le prix à la nuitée, le calendrier de disponibilité et l'absence de numéro d'enregistrement CITQ.
2. Comparez les photos : mettez côte à côte les images de l'annonce et celles de votre logement (plancher, comptoir, vue, luminaires) pour établir l'identité du lieu.
3. Archivez les avis : les commentaires de voyageurs, avec leurs dates, prouvent la récurrence de la location touristique.
4. Recueillez des témoignages écrits et signés des autres locataires du plex ou des voisins immédiats.
5. Consignez un journal des observations (dates, heures, description du va-et-vient) : un registre tenu dans le temps a une grande valeur probante.
6. Conservez vos échanges avec le locataire : courriels, textos, lettres. Toute reconnaissance de sa part est précieuse.

Dégâts, assurance et responsabilité : quels sont les risques cachés de la sous-location touristique?

La sous-location Airbnb illégale n'est pas qu'une question de principe juridique : elle expose votre plex à des risques matériels et financiers bien réels. Comprendre ces risques, c'est aussi mieux chiffrer le préjudice sérieux que le TAL exigera de vous — car chaque dommage documenté renforce votre demande de résiliation.

Une usure accélérée du logement

Un logement occupé par un ménage stable subit une usure prévisible. Un logement loué à la nuitée voit défiler des dizaines d'occupants par mois, chacun sans lien affectif avec les lieux. Serrures forcées, meubles abîmés, planchers rayés, appareils surchargés, robinetterie malmenée : l'usure s'accélère bien au-delà de ce que le loyer perçu ne compense. Pour un propriétaire de plex sur la Rive-Nord, cette dégradation se traduit en rénovations anticipées et en perte de valeur.

Le trou dans la couverture d'assurance

C'est le risque le plus sous-estimé. Une police d'assurance d'immeuble à revenus couvre un usage résidentiel locatif — pas une activité d'hébergement commercial à court terme. Si un sinistre survient pendant qu'un « touriste » occupe le logement (incendie, dégât d'eau, vol, blessure), l'assureur pourrait invoquer un changement de risque non déclaré pour réduire, voire refuser l'indemnisation. Vous, propriétaire de bonne foi, pourriez vous retrouver exposé à cause d'une activité que vous n'avez jamais autorisée. C'est un argument de préjudice puissant à documenter.

Avant tout sinistre, validez votre couverture avec votre courtier : la nature de l'occupation d'un logement peut modifier les conditions de votre police d'immeuble à revenus.

La responsabilité et la jouissance paisible des autres locataires

Les autres occupants de votre multilogement ont droit à la jouissance paisible des lieux. Fêtes nocturnes, inconnus dans les corridors, insécurité, bruit : la sous-location touristique empoisonne l'immeuble entier. Un locataire de bonne foi peut lui-même déposer une plainte contre vous, propriétaire, pour trouble de jouissance — alors que la source du problème est votre locataire fautif. C'est un cercle vicieux : plus la sous-location dure, plus le préjudice s'étend à l'ensemble du plex.

Comment rédiger une mise en demeure efficace contre la sous-location illégale?

La mise en demeure est souvent l'étape décisive : bien rédigée, elle règle une partie des dossiers sans jamais atteindre le TAL. Elle envoie un message clair au locataire — vous savez, vous documentez, et vous êtes prêt à agir. Elle crée aussi la trace écrite qui appuiera toute procédure ultérieure.

Ce qu'une mise en demeure doit contenir

1. L'identité des parties : vos coordonnées de propriétaire et celles du locataire, avec l'adresse exacte du logement dans le plex.
2. Les faits, datés : description précise de la sous-location touristique constatée (annonce, dates, avis, va-et-vient), sans exagérer ni inventer.
3. Le fondement : rappel que la sous-location sans consentement viole l'article 1870 du Code civil et que l'hébergement touristique sans numéro d'enregistrement est illégal.
4. La demande claire : exiger la cessation immédiate de la sous-location et le retrait de toute annonce.
5. Un délai raisonnable pour obtempérer (souvent quelques jours), au terme duquel vous vous réservez le droit d'agir.
6. Les conséquences annoncées : demande de résiliation de bail au TAL, réclamation de dommages, dénonciation à Revenu Québec.

Comment l'envoyer et la conserver

Privilégiez un envoi qui laisse une preuve de réception : courrier recommandé, ou service de mise en demeure avec accusé. Conservez une copie signée et datée, ainsi que la preuve d'envoi. Restez courtois et factuel : une mise en demeure agressive ou truffée de menaces disproportionnées peut nuire à votre crédibilité devant le tribunal. En cas de doute sur la formulation, un notaire ou un avocat peut rédiger ou réviser le document pour un coût modeste au regard de l'enjeu.

Roccabella décrypté : pourquoi 37 000 $ + 16 000 $ font jurisprudence?

On résume souvent l'affaire Roccabella à « 50 000 $ ». La réalité est plus nuancée — et plus instructive pour un propriétaire de plex. Décortiquons la décision, ses montants et sa portée réelle.

Les faits et le montant exact

Dans les tours Roccabella, au centre-ville de Montréal, des unités étaient louées à des touristes via Airbnb alors que la déclaration de copropriété l'interdisait. Le juge Christian J. Brossard de la Cour supérieure a conclu que cette pratique portait gravement atteinte au droit des autres propriétaires à la jouissance libre et paisible de leur bien. Résultat : un propriétaire d'unité et son locataire ont été condamnés à payer 37 000 $, et un autre locataire, 16 000 $ — d'où le total avoisinant 50 000 $ en dommages punitifs. L'appel de ce jugement a été refusé par la Cour d'appel peu après.

Source : Radio-Canada — « Le Roccabella, une leçon pour ceux qui sous-louent par l'entremise d'Airbnb »

La nuance importante : copropriété vs bail locatif

Roccabella s'inscrit dans un contexte de copropriété (déclaration de copropriété interdisant la location touristique), et non d'un simple bail locatif entre un propriétaire de plex et son locataire. La transposition n'est donc pas mécanique. Ce que la décision établit clairement, c'est un principe : la location touristique illégale peut entraîner des dommages punitifs lourds lorsqu'elle porte atteinte aux droits d'autrui. Pour un propriétaire de multilogement, c'est un argument de dissuasion puissant à brandir, tout en gardant à l'esprit que votre recours passera d'abord par le TAL et la démonstration d'un préjudice sérieux.

Quelles sont les erreurs fréquentes des propriétaires face à une sous-location Airbnb?

Face à la colère et au sentiment d'injustice, beaucoup de propriétaires réagissent d'instinct — et affaiblissent involontairement leur position. Voici les erreurs les plus courantes, et comment les éviter.

Les pièges à éviter absolument

• Ignorer le délai de 15 jours : ne pas répondre par écrit à une demande de sous-location, et laisser le silence valoir consentement.
• Se faire justice soi-même : changer les serrures, couper les services essentiels, expulser le locataire de force. Ces gestes sont illégaux et peuvent entraîner votre propre condamnation.
• Agir sans preuve : confronter le locataire ou saisir le TAL sans dossier documenté, en misant sur sa seule parole contre la sienne.
• Sauter la mise en demeure : passer directement au tribunal prive votre dossier d'une trace écrite précieuse et d'une chance de règlement rapide.
• Attendre trop longtemps : laisser la situation s'installer pendant des mois, pendant que l'usure et les plaintes s'accumulent.
• Choisir le mauvais fondement : confondre sous-location et cession de bail, ou invoquer le mauvais article devant le TAL.
• Négliger l'assurance : ne pas prévenir son assureur d'un usage touristique en cours, au risque d'un refus d'indemnisation.

Combien coûte réellement un litige au TAL par rapport à une vente directe?

Poursuivre au TAL a un coût — pas seulement en honoraires, mais en temps, en loyers perdus et en usure. Mettons des chiffres sur la table avec un exemple illustratif, purement pédagogique, pour un triplex de la Rive-Nord dont une unité est sous-louée illégalement sur Airbnb.

Ce tableau ne dit pas qu'il faut toujours vendre. Pour un propriétaire outillé, patient et disposant d'une preuve béton, la résiliation au TAL demeure une voie légitime — et parfois la plus satisfaisante. Mais pour celui qui gère un plex à distance, qui n'a ni le temps ni l'envie de mener un litige, ou dont l'immeuble cumule déjà d'autres problèmes, le calcul penche souvent vers la sortie rapide.

Un exemple de raisonnement

Imaginez un propriétaire dont le triplex génère un rendement déjà mince, avec une unité sous-louée sur Airbnb, des voisins qui menacent de partir et une police d'assurance à renouveler. Additionnez les mois de procédure, les loyers sous le marché, l'usure accélérée et le stress. Comparez ce total au fait de recevoir une offre nette, sans commission ni condition de financement, et de conclure en quelques semaines. Pour bien des propriétaires de la Rive-Nord, la question n'est plus « puis-je gagner? » mais « qu'est-ce que ça me coûte, vraiment, de continuer? ».

Pour objectiver ce calcul, notre guide du calcul de rendement multilogement et notre calculateur d'offre d'achat vous aident à chiffrer précisément ce que vaut votre immeuble, litige compris.

Quand vendre votre plex sur la Rive-Nord est-il plus sensé que de poursuivre au TAL?

Sur le papier, les recours existent. En pratique, ils demandent du temps, de l'énergie et des nerfs solides. Une procédure au TAL peut s'étirer sur plusieurs mois, exiger une preuve serrée et se solder, dans certains cas, par un refus de résiliation. Pendant ce temps, le va-et-vient continue, l'usure du logement s'accumule et les autres locataires de votre multilogement s'impatientent.

Pour beaucoup de propriétaires de plex sur la Rive-Nord — à Saint-Jérôme, Terrebonne, Blainville, Mascouche, Boisbriand ou Saint-Eustache — le calcul finit par changer. Quand un immeuble devient une source constante de conflits, l'attachement laisse place à la fatigue. La question n'est plus « comment gagner au TAL », mais « combien de temps et d'argent suis-je prêt à investir avant de tourner la page ».

Vendre vite, sans étaler le conflit sur le marché

C'est précisément là qu'une vente directe et rapide prend tout son sens. Mettre un plex en conflit sur le marché traditionnel, avec visites et courtier, expose la situation locative au grand jour et peut faire fuir les acheteurs. À l'inverse, vendre directement à un acheteur spécialisé permet de céder l'immeuble en l'état, sans annonce publique, sans commission.

Une vente n'est pas la seule issue, et elle ne convient pas à tout le monde. Si vous envisagez plutôt de reprendre le contrôle de votre logement, notre guide sur la reprise de logement sur la Rive-Nord détaille cette autre voie. Et avant toute décision, mesurer la rentabilité réelle de votre immeuble reste essentiel : notre guide du calcul de rendement multilogement explique comment évaluer ce que vaut vraiment votre plex aujourd'hui.