Chaque printemps, la même question revient dans les groupes d'investisseurs : faut-il augmenter le loyer au maximum permis sur son plex Rive-Nord, ou lever le pied pour garder un bon locataire? La suggestion 2026 du Tribunal administratif du logement — 3,1 % — ravive le débat entre maximiser le revenu et éviter le roulement. Notre position n'est pas celle qu'on attend d'un acheteur de multilogements.
Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
🔥 L'opinion tranchée
Disons-le franchement, même si ça surprend venant d'un acheteur de multilogements : viser le maximum de hausse permis chaque année, sur chaque logement, sans réfléchir, est rarement la meilleure stratégie de propriétaire. La question n'est pas de savoir si vous avez le droit d'augmenter — vous l'avez, et documenter vos coûts pour justifier une hausse juste est même essentiel. La question est de savoir si maximiser à tout prix vous enrichit réellement, une fois le roulement et la vacance mis dans l'équation.
Le loyer affiché n'est pas votre revenu. Votre revenu, c'est le loyer encaissé, moins les logements vides, moins les remises en état, moins les mauvaises créances. Un propriétaire de triplex qui pousse un bon payeur vers la sortie pour gagner 30 $ de plus par mois vient peut-être de troquer un revenu stable contre deux mois de vacance et une facture de rénovation. C'est une fausse économie classique : optimiser une ligne du budget en dégradant le résultat net.
Attention : l'inverse est vrai aussi. Ne jamais augmenter, par peur ou par gêne, laisse votre loyer glisser sous le marché et sous vos coûts réels — taxes, assurance, entretien qui, eux, ne se gênent pas pour grimper. La bonne stratégie n'est ni le maximum aveugle ni le gel : c'est la hausse juste, documentée et calibrée sur chaque logement.
Le vrai coût caché : le roulement d'un locataire
Faites le calcul honnêtement. Sur un logement loué 1 200 $, la hausse de base 2026 de 3,1 % représente environ 37 $ de plus par mois, soit à peu près 447 $ sur l'année. Maintenant, imaginez que cette hausse — ou l'accumulation de hausses maximales année après année — pousse le locataire à partir. Vous héritez de :
- Un à deux mois de vacance le temps de reluer : 1 200 $ à 2 400 $ envolés d'un coup.
- La remise en état : peinture, planchers, nettoyage — facilement quelques centaines à quelques milliers de dollars.
- La publicité et le temps de sélection : annonces, visites, vérifications de crédit et de références.
- Le risque du prochain locataire : vous connaissez le payeur actuel ; le suivant est une inconnue.
Un seul mois de vacance à 1 200 $ efface l'équivalent de près de trois ans de la hausse annuelle gagnée sur ce loyer. La méthode de calcul officielle change chaque année — nous l'expliquons en détail dans notre analyse de la nouvelle méthode de calcul du loyer au TAL en 2026 — mais le montant permis n'est pas le sujet ici. Le sujet, c'est l'ampleur que vous choisissez d'appliquer, et à qui.
La grille de décision d'ImmoMulti
- Loyer nettement sous le marché et locataire à problèmes → hausse maximale justifiée.
- Loyer proche du marché et bon locataire de longue date → hausse modérée, on protège la relation.
- Loyer déjà au plafond du secteur → maximiser ne fait qu'augmenter le risque de départ.
Un marché locatif qui n'est plus celui d'hier
L'argument « le marché est tellement tendu qu'ils ne partiront jamais » a longtemps tenu. Il tient moins bien en 2026. Radio-Canada rapportait en novembre 2025 que des propriétaires montréalais peinent désormais à louer : le taux d'inoccupation dépasse 5 % pour les logements les plus chers, et certains propriétaires offrent maintenant un à trois mois de loyer gratuit, des meubles ou Internet pour attirer des locataires. La CORPIQ, qui défend les propriétaires, observe elle-même un ralentissement depuis le printemps 2025.
Dans ce contexte, le TAL a fixé la hausse de base 2026 à 3,1 %, calculée sur la moyenne de l'IPC des trois dernières années — bien en deçà du record de 5,9 % de 2025. Autrement dit : la marge de manœuvre pour maximiser se resserre au moment même où reluer un logement vide devient plus long et plus coûteux. Sur la Rive-Nord, où l'offre de logements neufs a bondi, un locataire poussé dehors a plus d'options qu'il y a deux ans — et vous, moins de garanties de le remplacer vite au prix visé.
« Le TAL suggère un taux de base ; locateurs et locataires demeurent libres de s'entendre sur une augmentation qui leur convient. »
— Tribunal administratif du logement, méthode de fixation 2026
Sources : Protégez-Vous — « Le TAL suggère une hausse de 3,1 % des loyers » (20 janvier 2026) ; TAL — « Le calcul de l'ajustement des loyers en 2026 » ; Radio-Canada, 18 novembre 2025.
🎭 L'avocat du diable
Soyons honnêtes : le camp « maximisez toujours » a des arguments solides, et il faut les regarder en face.
Premièrement, l'effet cliquet. Chaque année où vous n'augmentez pas au maximum, l'écart avec le marché s'accumule et devient très difficile à rattraper — la nouvelle méthode du TAL est indicielle, pas de rattrapage automatique. Un loyer laissé loin sous le marché pendant dix ans peut vous coûter bien plus que quelques départs évités. Vos coûts réels, eux, montent chaque année : réévaluations foncières sur la Rive-Nord, primes d'assurance, entretien d'un parc vieillissant. Ne pas indexer, c'est s'appauvrir en silence.
Deuxièmement, le sentimentalisme se paie. Beaucoup de petits propriétaires n'augmentent pas « parce que le locataire est gentil » — et se retrouvent avec un immeuble déficitaire qu'ils subventionnent de leur poche. Un bon locataire à un loyer bien sous le marché n'est pas un cadeau désintéressé : c'est un manque à gagner qui plombe la valeur de revente de votre plex, puisqu'un acheteur capitalise le revenu réel, pas le revenu potentiel. De ce point de vue, appliquer la hausse maximale n'est pas de l'avidité : c'est de la saine gestion.
Ce contre-argument est réel. Il explique pourquoi tant de propriétaires finissent coincés — un débat que nous poussons plus loin dans notre opinion sur la politique de logement et le petit proprio de plex.
Le verdict
Après avoir pesé les deux camps, voici où nous atterrissons : augmentez chaque année, mais calibrez l'ampleur — ne confondez pas « indexer » et « maximiser à l'aveugle ». La vraie erreur n'est pas de choisir entre maximiser et fidéliser : c'est d'appliquer le même réflexe à tous vos logements sans regarder le seul chiffre qui compte, l'écart entre votre loyer actuel et le marché réel.
Concrètement, pour un proprio de plex Rive-Nord en 2026 : indexez toujours au moins à hauteur de vos coûts et de l'IPC pour ne pas subir l'effet cliquet ; réservez la hausse maximale aux logements franchement sous le marché ou aux locataires problématiques ; et protégez délibérément le bon payeur de longue date par une hausse modérée, parce que sa fidélité vaut plus que 30 $ par mois. Maximiser sur un logement déjà au plafond du secteur, dans un marché qui se refroidit, c'est la fausse économie parfaite. Et si votre immeuble reste déficitaire malgré une gestion serrée, la vraie question n'est peut-être plus le loyer, mais l'immeuble lui-même — et là, une évaluation honnête de vos options s'impose.
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