Le 1er juillet 2026 est passé. Les camions ont défilé, 71 ménages montréalais se retrouvaient sans toit selon La Presse du 2 juillet — le double de l'an dernier. Et comme chaque 1er juillet, le débat public a retrouvé sa cible habituelle : le propriétaire de plex et de multilogement. Dans un texte d'opinion publié le 1er juillet dans La Presse, une candidate à la maîtrise en droit à l'UQAM décrit l'éviction comme un « modèle d'affaires » planifié dès l'achat, porté par des investisseurs qui acquièrent des immeubles à deux ou trois fois leur valeur évaluée. Ce système existe. Mais l'erreur — grave, répétée — est de mettre dans le même panier le petit propriétaire de plex de la Rive-Nord et le fonds immobilier institutionnel.
L'opinion tranchée : une confusion qui coûte cher au débat
Voilà l'essentiel : le propriétaire de triplex à Terrebonne qui habite le rez-de-chaussée et loue les deux étages n'a rien à voir avec la société à numéro qui achète 30 logements en un trimestre pour maximiser un rendement à court terme. Les traiter comme une seule et même catégorie, c'est malhonnête intellectuellement — et c'est une politique publique catastrophique.
Chaque fois que le discours politique et médiatique amalgame ces deux réalités, on obtient les mêmes conséquences : des lois mal ciblées qui punissent les petits propriétaires occupants tout en laissant intactes les structures corporatives qui, elles, ont les avocats et les ressources pour s'y adapter. La Loi 31 sur la cession de bail, les discussions sur l'encadrement des loyers, les propositions d'imposition à 100 % du gain en capital (portées par Québec solidaire fin juin 2026) — toutes ces mesures tombent sur les épaules des individus bien avant d'effleurer les grands acteurs institutionnels.
Sources : La Presse — « Le modèle québécois à risque? » (17 juin 2026), portrait Aviseo Conseil / CORPIQ.
Le profil réel du propriétaire de plex québécois
La firme Aviseo Conseil a réalisé, à la demande de la CORPIQ, un portrait inédit du parc locatif québécois publié en juin 2026. Les chiffres sont sans équivoque :
- 94 % des immeubles locatifs du Québec comptent de 1 à 5 logements et sont détenus par des individus — pas des entreprises, pas des fonds.
- 39 % des propriétaires habitent dans leur propre immeuble — une proportion qui monte à 54,3 % à Montréal. Ce propriétaire-occupant est littéralement le voisin de ses locataires.
- Plus d'un plex sur quatre n'est même pas rentable. Ces propriétaires injectent de l'argent personnel dans leur immeuble chaque mois. Ce n'est pas le profil de quelqu'un qui « spécule ».
Et ce parc locatif est vieillissant : 73 % des plex québécois ont été construits avant les années 1990. Ces immeubles ont besoin de rénovations urgentes — toitures, plomberie, systèmes de chauffage. Les coûts de construction ont bondi de 49 % entre 2017 et 2025, alors que l'inflation générale ne dépassait pas 17 %. Un propriétaire qui rénove son immeuble sur la Rive-Nord ne spécule pas : il tente de maintenir un actif viable.
Les vraies causes des déplacements forcés au 1er juillet
Le rapport de la Ville de Montréal cité par La Presse le 2 juillet 2026 est instructif. Sur les 219 ménages accompagnés par l'Office municipal d'habitation de Montréal (OMHM) cette année, 81 ont été évincés. Mais creusons un peu.
Parmi les ménages sans logis après le 1er juillet, 35 % des cas suivis par l'OMHM découlaient du non-paiement de loyer — pas d'une éviction planifiée par un promoteur. Ces locataires se sont retrouvés dehors parce qu'ils ne pouvaient plus payer, et que le propriétaire — souvent un petit proprio qui a lui aussi ses charges à assumer — a dû entreprendre une démarche au Tribunal administratif du logement (TAL).
« 35 % des ménages sans logis après le 1er juillet étaient dans cette situation en raison du non-paiement de loyer. »
— La Presse, 2 juillet 2026, citant les données de l'OMHM pour la saison des déménagements 2026Cela ne minimise pas la souffrance de ces familles. Mais ça recontextualise le débat : une large part des déplacements forcés n'est pas le résultat d'un plan spéculatif — c'est le résultat d'une insolvabilité du locataire, souvent elle-même causée par une pénurie d'offre de logements abordables. Ce n'est pas le propriétaire de plex qui a créé cette pénurie : c'est des décennies de sous-investissement public dans le logement social, combinées à une réglementation qui décourage la construction privée.
À lire aussi
Sur la pression exercée sur les petits propriétaires en général : Opinion : la politique de logement étouffe le petit proprio. Sur le phénomène de rénoviction vue du côté propriétaire : Rénoviction : le proprio de plex traité en suspect. Sur la taxe sur le gain en capital proposée par QS : Gain en capital plex à 100 % : l'erreur de QS.
La financiarisation du logement : réelle, mais distincte
La financiarisation du logement est un phénomène documenté — et préoccupant. Elle désigne l'achat d'immeubles locatifs non pas pour leur utilité (loger des gens), mais comme actifs financiers dont le rendement repose sur la rotation des locataires et la hausse du capital. La logique décrite dans l'opinion de La Presse du 1er juillet est exacte pour ces acteurs : acheter à prime sur la valeur évaluée, évincer, rénover, relouer à prix fort. C'est un modèle d'affaires qui existe, surtout dans certains marchés denses comme Centre-Sud ou Plateau-Mont-Royal à Montréal.
Mais ce n'est pas le modèle du propriétaire de plex de la Rive-Nord. Sur la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Saint-Jérôme, Blainville, Boisbriand — les immeubles sont achetés à des valeurs beaucoup plus proches des fondamentaux locatifs. Le propriétaire type a contracté une hypothèque raisonnable, perçoit des loyers stables, et gère son immeuble à long terme. Il n'a pas les reins assez solides pour absorber une survaleur d'achat spéculative — et c'est précisément pourquoi 1 plex sur 4 est déjà dans le rouge.
Confondre ces deux réalités, c'est vouloir soigner une grippe avec de la chimiothérapie.
L'avocat du diable : le problème n'est pas inventé
Soyons honnêtes. L'auteure de l'opinion du 1er juillet n'a pas tout à fait tort — et nous le reconnaissons.
Des évictions planifiées dès l'achat par des sociétés à numéro, ça existe. Les données de l'OMHM confirment que 81 ménages ont été évincés en 2026 parmi ceux accompagnés. Un tiers des personnes évincées ont plus de 60 ans — des personnes vulnérables déplacées dans un marché où trouver un logement à leur budget est quasi impossible. Radio-Canada a documenté l'existence d'environ 100 000 logements vacants au Québec, dont certains sont retenus en spéculation. Ces réalités sont documentées et choquantes.
Il est aussi vrai que le droit au maintien dans les lieux (article 1936 du Code civil du Québec) est théoriquement fort mais pratiquement fragile : un locataire isolé face à une société bien financée, assistée d'avocats et d'experts, est en position de faiblesse structurelle. La Loi 37 a amélioré la protection des locataires évincés, mais l'écart de ressources juridiques demeure réel.
Ce que nous reconnaissons
Les évictions systématiques par des sociétés à numéro dans les marchés denses existent et justifient une réponse législative ciblée. Les locataires âgés et vulnérables méritent une protection renforcée. La spéculation immobilière à court terme a des effets réels sur l'accessibilité au logement.
Le verdict : cibler le comportement, pas le statut
La bonne politique, c'est celle qui cible le comportement abusif, pas le statut de propriétaire. Voilà notre position, claire et assumée.
Créer un registre des cessions et des reprises de logement pour détecter les patterns d'évictions en série par les mêmes entités corporatives? Bonne idée. Moduler les indemnités d'éviction en fonction du nombre d'évictions effectuées dans une même année par la même entité? Bonne idée. Alourdir la facture fiscale de TOUS les vendeurs de plex, y compris le retraité de la Rive-Nord qui cède son triplex après 20 ans? Mauvaise idée — et c'est exactement ce que QS propose.
Le propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord qui joue le jeu — qui maintient ses logements, qui gère ses relations locataires correctement, qui respecte les règles du TAL — n'a pas à être traité comme un suspect par défaut. Il est, dans 94 % des cas, un individu qui investit ses économies dans un actif réel, avec tous les risques que ça comporte. Il mérite des politiques qui font la distinction.
Si vous êtes dans cette situation — propriétaire de plex sur la Rive-Nord et incertain de l'avenir réglementaire — ImmoMulti peut analyser votre situation gratuitement et vous faire une offre directe, sans intermédiaire, en 48 heures. Pas d'obligation, juste des chiffres clairs.
