Ce matin, La Presse publie une chronique de Vincent Brousseau-Pouliot intitulée sobrement : « Non, le marché ne réglera pas la crise du logement. » L'argument est sérieux : en 2025, avec un taux d'inoccupation approchant le seuil d'équilibre théorique de 3 %, les loyers ont quand même bondi de 10,1 % au Canada. Preuve, dit-on, que l'offre privée est structurellement incapable de résoudre l'abordabilité. Chez ImmoMulti, acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord, on ne partage pas cette conclusion — et voici pourquoi.
Notre opinion tranchée : le marché privé n'a pas échoué
Quand les loyers montent de 10 % malgré un taux de vacance de 3 %, la conclusion facile est de blâmer le marché. La conclusion honnête est de regarder comment on a trafiqué ce marché.
Le Québec a un système d'encadrement des loyers unique au Canada : le TAL fixe des hausses suggérées, les locataires peuvent les contester, et les délais atteignent désormais 9 mois ou plus pour une première audience, comme le rapporte Radio-Canada. Résultat : le parc locatif existant est gelé sous les prix du marché. Quand un logement se libère enfin, il absorbe toute la pression d'une demande comprimée depuis des années. Ce n'est pas un échec du marché. C'est une distorsion réglementaire qui simule un échec de marché.
La Loi 31, adoptée en 2024, a en plus complexifié les cessions de bail — un mécanisme qui permettait aux locataires de transférer leur logement à loyer bas à d'autres ménages. Bonne intention, mais effet pervers : moins de mobilité résidentielle, plus de pression sur les rares logements vacants.
Sources : La Presse, 30 juillet 2026 (taux vacance, loyers, mises en chantier) ; Radio-Canada (délais TAL)
Le marché répond là où on le laisse faire
La preuve de la capacité du marché se trouve dans les données mêmes que cite la chronique de La Presse : les logements construits après 2015 affichent un taux d'inoccupation de 5,6 % à Montréal, contre 3,1 % pour l'ensemble du parc. L'offre neuve privée a bel et bien répondu à la demande. Elle a même créé une légère surabondance dans les segments haut de gamme.
Le problème est ciblé : construire du logement abordable est devenu financièrement impossible. Les coûts de construction ont bondi de 65 % depuis 2019, contre 17 % pour l'inflation générale. À ces coûts, un constructeur qui vise le logement abordable perd de l'argent. La solution n'est pas de déclarer le marché incapable. C'est de réduire ces coûts — en simplifiant les permis, en assouplissant le cloisonnement des métiers de la CCQ pour les petits immeubles, en accélérant les processus municipaux.
Les plex : l'offre abordable que l'État détruit sans le dire
Le vrai logement abordable au Québec n'est pas dans les projets gouvernementaux. Il est dans les duplex, triplex et quadruplex détenus par des individus sur la Rive-Nord, à Montréal, dans toutes les régions. Selon le rapport CORPIQ/Aviseo de juin 2026, cité par La Presse, 94 % des immeubles locatifs québécois comptent 1 à 5 logements et sont détenus par des individus — pas des fonds, pas des sociétés. Ces immeubles représentent 61 % de toute l'offre locative de la province.
Ces propriétaires pratiquent souvent des loyers sous le marché, logent des locataires de longue date, et reinvestissent dans leurs immeubles. Mais la pression s'accumule : un plex sur quatre est désormais non-rentable. Quand ces propriétaires de multilogements atteignent leur seuil de tolérance et vendent, qui achète? Des fonds immobiliers qui veulent du rendement à court terme, des rénovateurs qui vidangent les locataires, des investisseurs institutionnels qui font monter les loyers au renouvellement.
Le paradoxe de la surréglementation
Chaque nouvelle réglementation censée protéger les locataires rend un peu plus difficile d'être un petit propriétaire de bonne foi. À terme, les seuls qui restent en immobilier locatif sont ceux qui ont les ressources pour absorber les contraintes — soit les grands fonds. C'est exactement l'opposé du résultat voulu.
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L'État construit moins bien que le marché
La chronique de La Presse soulève un déficit réel : le Canada n'a que 3,5 % de logements non-marchands, contre 7,1 % pour la moyenne des pays de l'OCDE. C'est un constat important. Mais regardons les chiffres de production :
| Producteur | Volume 2025 | Cible annoncée | Taux d'atteinte |
|---|---|---|---|
| Marché privé (Québec) | 54 220 logements | Aucune cible officielle | — |
| Gouvernements (logements abordables) | 5 100 unités (record) | 10 000/an sur 15 ans | 51 % |
Le marché privé livre 10 fois plus de logements que l'État, et l'État lui-même n'atteint que 51 % de sa cible. Nous ne disons pas qu'il ne faut pas de logement social — le déficit de 3,5 % vs 7,1 % OCDE est bien réel et mérite d'être comblé. Nous disons qu'en attendant que cet écart se résorbe (ce qui prendra des décennies), le marché privé — et surtout les propriétaires de plex sur la Rive-Nord — est la seule solution à court terme disponible.
Source : La Presse, 30 juillet 2026 (mises en chantier, logements abordables, moyenne OCDE)
L'avocat du diable : les chiffres qui gênent notre thèse
La chronique de Brousseau-Pouliot mérite mieux qu'un rejet du revers de la main. Son argument central est troublant : si l'offre privée répondait normalement à la demande, l'augmentation du parc disponible devrait faire baisser les prix. Or les loyers ont augmenté de 10,1 % en 2025 malgré un taux de vacance proche de 3 %. La théorie économique classique ne colle pas avec les faits observés.
Il y a aussi un angle structurel que nous ne pouvons pas balayer : le logement n'est pas un marché ordinaire. Les ménages déménagent peu (mobilité résidentielle au Québec parmi les plus basses en Amérique du Nord), les baux encadrés créent une inertie, et l'investissement immobilier met 5 à 10 ans à se matérialiser en offre disponible. Dans ce contexte, même une offre abondante sur papier peut coexister avec une pression réelle sur les loyers.
Et les comparaisons internationales sont effectivement parlantes : la France (14 % de logements sociaux), le Royaume-Uni (16 %), les Pays-Bas (34 %) — ces pays ont de meilleurs résultats d'abordabilité en moyenne. Le déficit canadien de logement non-marchand est un vrai problème qu'une simple libéralisation du marché ne réglera pas seule.
« Le problème n'est pas seulement l'offre — c'est que le marché produit ce qui est rentable, pas ce dont les gens ont besoin. »
— Synthèse de l'argument central de Vincent Brousseau-Pouliot, La Presse, 30 juillet 2026Le verdict : libérer, pas choisir
Le vrai débat n'est pas marché contre État. C'est priorités et séquence. Voici notre position nuancée, après avoir honnêtement considéré les deux camps :
- Oui au logement social — le déficit OCDE est réel et doit être comblé sur le long terme.
- Non à l'usage de ce déficit comme prétexte à chaque nouvelle couche réglementaire qui étouffe les petits propriétaires de plex déjà sous pression.
- Oui à la simplification réglementaire — permis, CCQ, TAL — pour que construire et maintenir du logement abordable redevienne viable pour des individus, pas seulement des fonds institutionnels.
- Non à la fiscalisation agressive des ventes de plex (gain en capital à 100 %, anti-flip) qui accélère précisément la financiarisation qu'on cherche à éviter.
Sur la Rive-Nord, cette réalité est quotidienne. Les propriétaires de triplex à Terrebonne et de quadruplex à Saint-Jérôme ne sont pas des spéculateurs. Ce sont des particuliers qui ont investi leurs économies dans un actif qui répond à un besoin réel, et qu'on traite comme des problèmes à régler plutôt que des solutions à protéger.
Quand la pression devient trop forte et qu'un propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord décide de vendre, ImmoMulti est là avec une offre directe en 48 heures — sans courtier, sans commission. Mais notre préférence, franchement, est qu'ils gardent leur plex et continuent de loger des familles à des loyers raisonnables. Pour ça, il faudrait qu'on arrête de les étrangler.
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