Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
Le 1er juillet dernier, l'essayiste Nicolas Bouzou publiait dans La Presse une chronique lucide sur la crise du logement : il citait Auckland et Austin comme modèles de "libération de l'offre", et concluait que la solution n'est pas de subventionner la demande, mais de construire davantage. Il a complètement raison. Mais il oublie quelque chose d'essentiel — quelque chose qui existe déjà, opérationnel, logeant des familles, sur la Rive-Nord. Votre plex et multilogement est déjà l'offre qu'on cherche à créer. La vraie question, c'est pourquoi on s'acharne à la détruire pendant qu'on planifie comment la remplacer.
🔥 L'opinion tranchée : votre plex est la solution oubliée
Chaque fois que la crise du logement fait la une, le réflexe est le même : construire. Construire plus. Construire vite. Densifier, dézonariser, subventionner les promoteurs. La rhétorique de la "libération de l'offre" est séduisante — et elle n'est pas fausse. Mais elle repose sur une prémisse implicite et non questionnée : l'offre n'existe pas encore.
Or, l'offre existe. Elle représente 61 % de tous les logements locatifs du Québec. Elle est pratique, non luxueuse, familiale, dispersée dans les quartiers résidentiels. Elle n'a pas besoin de grues ni de permis de construction : elle est déjà là, à Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache.
Le vrai scandale de la politique du logement au Québec n'est pas qu'on ne construit pas assez. C'est qu'on est en train de détruire l'offre existante à coups de fiscalité punitive, de réglementation opaque et de délais de justice insoutenables — et qu'aucun chroniqueur ne semble le remarquer.
Le parc de plex : l'offre idéale qu'on ne voit pas
Bouzou cite Auckland, qui a permis la densification sur toute l'île et vu les loyers chuter de 22 à 35 % sous les projections en six ans. Il cite Austin, qui a ajouté 120 000 nouveaux logements et réduit ses loyers médians de 16 % depuis 2021. Ces exemples sont réels et documentés. Mais voici ce qu'il ne cite pas : le Québec possède déjà un parc locatif qui ressemble, par sa structure, à ce qu'Auckland et Austin ont cherché à bâtir.
Selon le portrait CORPIQ/Aviseo rapporté par La Presse (17 juin 2026), 94 % des immeubles locatifs québécois comptent de 1 à 5 logements et sont détenus par des individus — pas par des fonds d'investissement institutionnels. Ces duplex, triplex et quadruplex représentent 61 % de toute l'offre locative de la province. Ce ne sont pas des tours de condos de verre avec concierge et salle de gym — ce sont exactement les logements "grands, non luxueux, hors des centres-villes" que la SCHL réclame depuis le 10 juillet dernier dans son plan d'incitation aux constructeurs.
Votre triplex sur la Rive-Nord coche toutes ces cases. Il est fonctionnel aujourd'hui. Pas dans 7 ans — délai moyen de construction d'un immeuble au Canada selon la SCHL — mais maintenant. L'ironie est totale : les experts réclament la création d'une offre que la réglementation est simultanément en train d'éliminer.
Sources : La Presse — CORPIQ/Aviseo, 17 juin 2026 ; La Presse — Nicolas Bouzou, 1er juillet 2026
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Les plex résistent mieux que le reste du marché immobilier
Les données de l'APCIQ pour juin 2026 (publiées le 3 juillet) confirment le ralentissement général du marché résidentiel montréalais : 4 012 transactions, soit une baisse de 8 % par rapport à juin 2025, et un inventaire en hausse pour le 11e mois consécutif (+17 %). Dans ce contexte de ralentissement général, les plex ont pourtant maintenu leur progression : leur prix au premier trimestre 2026 a encore progressé de 8 %.
Pourquoi les plex résistent-ils mieux?
- La demande locative est structurelle, pas spéculative — les familles ont toujours besoin de se loger
- Les plex de la Rive-Nord servent un bassin de locataires stables (jeunes familles, travailleurs locaux)
- L'offre de plex est limitée et ne peut pas être facilement remplacée par la construction neuve
- Le propriétaire-occupant (39 % des plex québécois) est moins susceptible de vendre à la première correction
Cette résilience n'est pas un accident. Elle reflète la valeur d'usage ancré d'un bien qui répond à un besoin fondamental — contrairement aux condos de luxe dont les taux d'inoccupation sont systématiquement plus élevés que les vieux stocks, comme le notait la SCHL le 10 juillet en annonçant ses nouvelles mesures incitatives.
On détruit l'offre existante pendant qu'on planifie la reconstruire
Le rapport CORPIQ/Aviseo révèle le chiffre qui devrait faire réfléchir tous les chroniqueurs qui parlent de "libérer l'offre" : plus d'un plex sur quatre n'est pas rentable au Québec aujourd'hui. Ces propriétaires de multilogements comblent le déficit de leur immeuble à même leurs revenus de travail ou d'épargne. Ils ne font pas de profit — ils subventionnent leur bâtiment.
Ce ciseau financier s'est refermé par accumulation de pressions simultanées : coûts de construction en hausse de 49 % entre 2017 et 2025 (contre 17 % pour l'inflation générale), taxes foncières gonflées par les rôles d'évaluation 2024-2026 sur la Rive-Nord, primes d'assurance en forte hausse, et loyers encadrés par un TAL dont les délais ont grimpé à 9,2 mois d'attente pour une première audience en 2024-2025 (selon La Presse, octobre 2025).
L'hémorragie silencieuse de l'offre locative
Chaque fois qu'un propriétaire de plex vend son immeuble parce qu'il n'est plus rentable, une unité de l'offre locative de proximité disparaît du marché. Elle ne disparaît pas physiquement — le bâtiment reste. Mais elle change de vocation : conversion en condos, acheteur institutionnel qui maximise les loyers, ou démolition pour nouveau projet. Le résultat net : moins de logements locatifs abordables disponibles sur la Rive-Nord, pour longtemps.
Libérer l'offre sans protéger l'offre qui existe déjà, c'est vider une baignoire à la chaudière tout en laissant couler le robinet. L'analogie est grossière, mais elle est juste.
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🎭 L'avocat du diable : Auckland et Austin ont vraiment fonctionné
Soyons honnêtes. Les données de Bouzou ne sont pas inventées. Auckland a bel et bien réformé son zonage résidentiel en profondeur, permettant la densification partout sur l'île — et les loyers ont effectivement chuté de 22 à 35 % sous les projections sur six ans. Austin a ajouté 30 % de logements à son parc existant et vu ses loyers médians reculer de 16 % depuis 2021. Ces résultats sont documentés par des chercheurs indépendants et sont reproductibles.
La construction neuve est une partie nécessaire de la solution, pas une alternative. Le Québec a accueilli des centaines de milliers de nouveaux résidents au cours des dernières années. On ne peut pas répondre à cette demande supplémentaire uniquement en préservant l'existant. Et les logements neufs ont beau être temporairement plus chers, ils "filtrent" vers le bas avec le temps : quand le neuf de luxe d'aujourd'hui devient l'abordable de demain, c'est l'ensemble de la chaîne locative qui en bénéficie.
En outre, une partie du parc de plex existant est vétuste, mal isolé, énergivore. Certains immeubles ont légitimement besoin d'être remplacés plutôt que préservés. La réalité est nuancée — et c'est précisément pourquoi une politique du logement sérieuse doit adresser les deux fronts simultanément.
Le verdict : libérer d'abord ce qui existe déjà
Libérer l'offre : oui, absolument. Mais dans quel ordre, et avec quelle urgence?
La construction neuve prend 7 ans en moyenne au Canada selon la SCHL. Votre plex, lui, est opérationnel aujourd'hui. Chaque logement locatif perdu dans le parc existant représente une perte immédiate et irremplaçable à court terme — et son remplacement ne se fera pas avant une décennie, dans le meilleur des cas.
La première action logique d'un gouvernement qui veut sérieusement régler la crise du logement devrait donc être de cesser d'étrangler l'offre existante avant même de planifier comment créer de la nouvelle. Cela signifie concrètement :
- Alléger la pression fiscale sur les petits propriétaires de multilogements (taxes foncières, DPA, gain en capital)
- Accélérer les délais du TAL — 9,2 mois d'attente pour une première audience, c'est inacceptable
- Clarifier la réglementation de la rénovation pour les petits immeubles (cloisonnement CCQ)
- Déployer massivement les programmes d'aide sous-utilisés : APH Sélect, RénoClimat, Logisvert (72,9 % des propriétaires ne les connaissent pas)
Sur la Rive-Nord, cette offre est là, bien réelle, bien vivante, à Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme. Elle n'a pas besoin d'un programme gouvernemental de 10 milliards pour exister. Elle a besoin qu'on arrête de la démolir par inaction et surréglementation.
« Il faut non pas subventionner la demande… mais libérer l'offre. »
— Nicolas Bouzou, essayiste, La Presse, 1er juillet 2026D'accord avec Bouzou. Mais l'offre à libérer en priorité, c'est celle qui existe déjà — la vôtre.
