Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
Réponse rapide
Les primes d'assurance plex ont augmenté de 11 à 20 % par an selon la CORPIQ, soit le double de l'inflation générale. Pour un propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord, trois risques immédiats : une prime qui gruge 3 à 5 % des loyers, un possible refus de renouvellement si le bâtiment est vieillissant, et une sous-assurance silencieuse si la valeur assurée n'a pas suivi la hausse des coûts de reconstruction. Faites jouer la concurrence — les écarts entre assureurs atteignent 40 %.
On parle des taxes foncières. On parle des taux hypothécaires. On parle de la nouvelle grille du TAL. Mais il y a une charge qui grimpe plus vite que toutes les autres et dont presque personne ne parle à voix haute : la prime d'assurance de votre plex. Pour le propriétaire de multilogement de la Rive-Nord, c'est devenu le poste de dépense qui fait le moins de bruit et le plus de mal.
🔥 L'opinion tranchée
Disons-le franchement : la hausse des primes d'assurance d'immeuble à revenus est une taxe déguisée, imposée par le secteur privé, sans débat public et sans plafond. Le TAL encadre vos loyers à la décimale près, mais votre assureur, lui, peut majorer votre prime de 15 ou 20 % d'un trait de plume — ou simplement refuser de vous renouveler. Cette asymétrie est en train de tuer la rentabilité de petits multilogements sur la Rive-Nord, et le propriétaire individuel encaisse seul. Ce n'est pas une fatalité technique : c'est un transfert de risque sur le dos de celui qui a le moins de pouvoir de négociation.
Les chiffres qui ne mentent pas
On nous répond souvent que « tout augmente ». Sauf que l'assurance n'augmente pas comme tout le reste — elle galope. Entre 2021 et 2025, le coût de l'assurance habitation a bondi de 31 % au Canada selon Statistique Canada, contre 15 % pour l'inflation globale, comme le rapportait Radio-Canada. Pour les immeubles à revenus, c'est pire : la CORPIQ a documenté des hausses annuelles de l'ordre de 11 à 20 % pour les plex et multiplex, et de 15 à 35 % pour les copropriétés.
Le détail le plus révélateur : selon la CORPIQ, la prime accaparait 2 à 4 % des loyers de l'immeuble il y a dix ans ; elle en gruge aujourd'hui 3 à 5 %, selon le type de chauffage. Sur un triplex de la Rive-Nord qui encaisse 45 000 $ de loyers annuels, ce glissement représente facilement 900 $ de plus par an qui disparaissent — un argent que vous ne récupérerez pas, puisque le TAL ne vous laisse pas refiler cette hausse intégralement et immédiatement à vos locataires.
Refus de renouveler : le pire scénario
Une hausse de prime, ça se digère. Un refus de renouvellement, ça peut faire dérailler une transaction ou un financement complet. Or les assureurs resserrent leurs critères. Le Bureau d'assurance du Canada rapporte des pertes assurées record de 9,4 milliards de dollars en 2024, avec une fréquence des catastrophes climatiques d'environ 15 par an contre 2 dans les années 1980. Conséquence directe : les assureurs haussent les franchises (jusqu'à 10 000 $ pour la grêle), réduisent la couverture, ou cessent carrément d'offrir certaines protections — l'inondation en tête.
Pour un plex de la Rive-Nord avec une toiture de plus de quinze ans ou un secteur riverain — pensons à certains quartiers de Deux-Montagnes ou de Saint-Eustache — cela peut se traduire par une lettre de non-renouvellement. Et un immeuble qu'aucun assureur ne veut couvrir devient un immeuble qu'aucune banque ne veut financer. La spirale est connue, et elle se referme vite.
La sous-assurance, le piège silencieux
Voici le piège dont personne ne parle : beaucoup de propriétaires se croient bien assurés alors qu'ils sont sous-assurés. Comme les coûts de reconstruction ont explosé, une police signée il y a quatre ou cinq ans peut couvrir bien en deçà de la facture réelle. La CORPIQ, dans un texte de février 2026, soulignait que plusieurs propriétaires ont découvert à leurs dépens que leur couverture refoulement d'égout et inondation, plafonnée à 10 000-20 000 $, était insuffisante.
En cas de sinistre majeur, la règle proportionnelle s'applique : si votre immeuble est assuré à 70 % de sa valeur de reconstruction, l'indemnité peut être amputée d'autant. Et n'oublions pas la perte de revenus locatifs pendant les mois de reconstruction — des loyers qui ne rentrent plus, mais des taxes et une hypothèque qui, elles, continuent de courir. Trop de propriétaires de plex négligent cette protection jusqu'au jour où ils en ont désespérément besoin.
Trois réflexes au prochain renouvellement
- Faire valider votre valeur de reconstruction à jour — pas le prix marchand, le coût de rebâtir.
- Vérifier votre couverture perte de revenus locatifs et refoulement d'égout.
- Faire jouer la concurrence : les écarts entre assureurs atteignent 40 % pour une couverture identique (CORPIQ).
À lire aussi : notre opinion sur le rôle d'évaluation qui fait exploser les taxes de plex sur la Rive-Nord, sur le fardeau d'entretien et de salubrité du propriétaire de plex, et sur la façon dont la politique de logement écrase le petit propriétaire de multilogement.
🎭 L'avocat du diable
Soyons honnêtes : les assureurs ne haussent pas leurs primes par caprice. Le risque, lui, est bien réel. La facture climatique est documentée et brutale : 9,4 milliards de pertes assurées en 2024, une fréquence des catastrophes multipliée par sept depuis les années 1980, et des dégâts d'eau qui ont, selon le BAC, fait grimper les réclamations. Comme le résumait l'experte Nadja Dreff dans Radio-Canada, « la seule issue, c'est que la société dans son ensemble investisse dans la résilience climatique ». Autrement dit, une partie de la hausse n'est pas de la cupidité : c'est le prix d'un risque qui s'est matérialisé.
On peut aussi retourner le miroir vers nous, propriétaires. Une partie du problème vient d'un parc vieillissant et sous-entretenu : toitures repoussées, plomberie d'origine, absence de dispositifs anti-dégât d'eau. La CORPIQ elle-même note que le faible entretien — parfois lié à l'encadrement des loyers, parfois à la négligence — pèse sur le risque évalué. Un assureur qui voit un triplex de 1975 jamais modernisé n'est pas déraisonnable d'exiger davantage. Le critique sévère dirait : si vous aviez investi dans la prévention, votre prime ne serait pas où elle est.
Le verdict
Après avoir pesé les deux camps, voici où j'atterris : la hausse des primes est en partie justifiée, mais elle est subie de façon profondément inéquitable. Le propriétaire de plex de la Rive-Nord paie pour un risque collectif sans avoir les leviers pour le répercuter. La bonne nouvelle, c'est qu'une part de cette charge est contrôlable : moderniser, prévenir, magasiner agressivement, ajuster la valeur assurée et passer par un programme de groupe peuvent ramener la prime dans une zone vivable.
Mais soyons lucides : pour certains immeubles plus vieux ou mal situés, le calcul ne tiendra plus. Quand la prime, les taxes et l'entretien grugent ensemble la marge au point de la rendre négative, la question n'est plus « comment réduire ma prime », mais « est-ce encore le bon moment de détenir cet immeuble ». C'est une décision froide, à faire avec des chiffres, pas avec de l'émotion.
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