Le petit proprio de plex n'est pas un spéculateur — et QS le sait enfin

Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.

Hier, la porte-parole de Québec solidaire Ruba Ghazal a publié dans Le Devoir une opinion intitulée « Le problème, c'est la spéculation, pas les propriétaires » (25 juillet 2026). Elle y distingue enfin — et courageusement — le petit propriétaire de la classe moyenne qui gère son plex comme un projet de vie, du spéculateur qui maximise son rendement à court terme au détriment des locataires. C'est vrai. Et c'est insuffisant. Parce que les politiques de QS, elles, ne font pas cette distinction.

🔥 L'opinion tranchée : la bonne question, les mauvaises réponses

Ruba Ghazal a posé la bonne question : pourquoi le débat sur la crise du logement met-il dans le même panier le petit propriétaire occupant de triplex de Terrebonne et le fonds immobilier de Bay Street qui rachète des immeubles pour en expulser les locataires et les revendre à profit?

La réponse honnête : parce que le discours politique est plus facile à construire avec un ennemi simple. Et les politiques publiques suivent ce discours simpliste, qu'elles viennent de QS ou d'ailleurs.

Le problème, c'est que les deux propositions concrètes de QS pour s'attaquer à la crise — le gel des loyers à l'inflation et l'imposition à 100 % du gain en capital à la revente d'un immeuble locatif — touchent votre triplex de la Rive-Nord exactement autant qu'elles touchent le spéculateur qu'elles prétendent cibler. Il n'existe aucun mécanisme dans ces propositions pour distinguer le propriétaire qui détient son immeuble depuis 18 ans et le flipper qui l'a acheté il y a neuf mois.

Source : La Presse — « QS propose un gel des loyers à l'inflation et une hausse de l'imposition à la revente » (29 juin 2026)

40 % de petits proprios en moins : ils partent avant qu'on les protège

Le Devoir du 22 juillet 2026 dresse un portrait accablant du marché : les petits propriétaires de plex ont chuté de 40 % en dix ans au Québec. Ils quittent le marché. Non pas parce qu'ils sont des spéculateurs qui ont fait leur profit et qui passent à autre chose — mais parce que la rentabilité s'est effondrée, les règles se sont multipliées, et les coûts d'entretien explosent.

Les propriétés se vendent maintenant à 18 à 20 fois les revenus locatifs annuels, contre 12 à 14 fois il y a dix ans. Le renouvellement hypothécaire d'un immeuble acheté à 2,8 % — qui tombe maintenant à 4,35 % — peut faire passer le versement mensuel de 3 700 $ à 4 400 $, sans que les loyers puissent suivre.

Ces proprios-là n'ont pas fait de spéculation. Ils ont géré leurs logements, rénové avec leurs économies, appliqué les hausses du TAL (et souvent moins). Et maintenant, le discours politique les met dans la même case que les fonds d'investissement. La distinction que Ghazal appelle dans ses mots, elle n'existe pas encore dans ses propositions de loi.

Le gel des loyers à l'inflation : une pénalité déguisée pour le bon proprio

Le gel des loyers à l'IPC semble juste en surface : on indexe le loyer à l'inflation, ni plus ni moins. Le problème, c'est que les coûts réels de gestion d'un plex Rive-Nord augmentent deux à trois fois plus vite que l'IPC.

Un propriétaire qui gèle ses loyers à 3 % pendant que ses coûts d'exploitation grimpent de 6 à 8 % perd entre 3 et 5 % de marge chaque année. En cinq ans, c'est structurellement non viable. Le spéculateur à court terme, lui, revendrait bien avant que ça devienne un problème. Le gel des loyers punit la durée de détention, pas la spéculation.

Gain en capital à 100 % : imposer la patience, pas la cupidité

La proposition de QS d'imposer à 100 % le gain en capital sur la revente d'un immeuble locatif — contre 50 % actuellement — est présentée comme un « bouclier anti-spéculation ». C'est l'inverse de ce qu'elle accomplit en pratique.

Un propriétaire de triplex sur la Rive-Nord qui a acheté en 2006 à 280 000 $ et vend en 2026 à 680 000 $ a un gain en capital de 400 000 $. Imposé à 100 %, ce gain devient entièrement imposable — une note fiscale potentiellement supérieure à 100 000 $ selon son revenu. Ce n'est pas un spéculateur : c'est quelqu'un qui a attendu 20 ans.

Le vrai spéculateur, lui, revend en 8 à 14 mois. Son gain en capital est plus petit. Et depuis 2023, la règle anti-flip fédérale impose déjà à 100 % les profits sur les reventes de propriétés résidentielles dans les 365 premiers jours — ce qui est une approche véritablement ciblée contre la spéculation à court terme. QS n'a pas besoin d'en réinventer une qui frappe tout le monde : il existe déjà un outil chirurgical. Il suffit de l'élargir.

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🎭 L'avocat du diable : la distinction est réelle et nécessaire

Donnons à Ghazal ce qui lui revient : la distinction entre spéculateur et petit proprio existe bel et bien dans la réalité. Les rénovictions abusives, les expulsions pour libérer un logement que l'on reloue immédiatement à prix fort, les achats d'immeubles occupés par des locataires âgés dans le seul but de les forcer à partir — ces pratiques existent, et elles causent de la souffrance réelle.

Il est légitime de vouloir les cibler. Si une législation permettait de distinguer formellement le propriétaire à long terme du flipper institutionnel — par la durée de détention, par le comportement envers les locataires, par la source du financement — on pourrait protéger les locataires vulnérables sans écraser le petit proprio de Blainville qui loue ses deux logements à des familles depuis quinze ans.

C'est précisément le problème : QS demande à être cru sur sa bonne intention, sans traduire cette intention dans le libellé de ses mesures. Un gel généralisé et une surtaxe universelle, ce n'est pas une politique chirurgicale — c'est un filet de pêche qui prend tout ce qui nage.

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Le verdict : de la bonne intention à la loi chirurgicale

QS a posé la bonne question. Les petits propriétaires de plex sur la Rive-Nord — ceux qui habitent dans leur triplex de Saint-Jérôme, qui gèrent leurs locataires à la main, qui renouvellent les baux honnêtement depuis 10 ans — ne sont effectivement pas les spéculateurs à abattre. Ruba Ghazal l'a dit publiquement. On la croit.

Mais les mots ne paient pas les taxes. Ce qu'il faut, ce sont des politiques législatives qui récompensent la durée de détention plutôt que de la pénaliser, qui distinguent les hausses de loyer justifiées par les vraies dépenses d'exploitation des hausses spéculatives, et qui ciblent les comportements abusifs (rénovictions, logements intentionnellement vacants, flips rapides) sans toucher celui qui a investi dans son plex pour sa retraite.

Tant que le discours et la législation divergent, le petit propriétaire de plex Rive-Nord restera l'otage d'un débat qu'il ne gagne jamais. Et quand ils partent — ils sont déjà 40 % de moins qu'il y a dix ans — personne ne les remplace par quelqu'un de mieux.

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