Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.
À 75 jours du scrutin provincial du 5 octobre 2026, les partis rivalisent de promesses sur le logement. Des milliards pour des unités neuves, des observatoires, des sanctions. Et les proprios de plex Rive-Nord — qui logent collectivement 1,5 million de ménages locataires — regardent le débat de loin, sans siège à la table. Le 15 juillet 2026, Le Devoir rapportait que la CORPIQ demande officiellement la création d'un Observatoire québécois de l'habitation — juste pour avoir des données fiables avant que des décisions majeures soient prises. Que même ça soit contesté en dit long.
L'opinion tranchée : les proprios de plex Rive-Nord sont les grands absents de la campagne 2026
Soyons directs. En matière de logement, la campagne électorale de 2026 ressemble à une conversation sur la plomberie d'une maison — mais sans consulter le plombier. Les propriétaires de multilogements, qui assurent 61 % de l'offre locative québécoise selon les données de CORPIQ et d'Aviseo Conseil, sont systématiquement traités comme le problème plutôt que comme la solution.
Le porte-parole de la CORPIQ, Éric Sansoucy, l'a formulé avec sobriété dans l'article du Devoir du 15 juillet 2026 : « On est dans un contexte électoral, et on s'apprête à prendre des décisions qui vont engager des milliards de dollars pour l'habitation. » CORPIQ ne demande même pas de chèque — elle demande qu'on sache où on met les pieds. Que même cette demande minimale soit controversée révèle l'ampleur du problème : dans le débat public québécois sur le logement, le proprio de plex est coupable par défaut.
Sur la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Saint-Jérôme, Boisbriand, Saint-Eustache, Deux-Montagnes — cette invisibilité politique a des conséquences réelles. Les proprios de multilogements absorbent des hausses de taxes foncières, des primes d'assurance en flèche, des coûts de rénovation qui ont bondi de 49 % entre 2017 et 2025 selon le rapport Aviseo/CORPIQ — et font face à des partis qui, en campagne, proposent essentiellement de les taxer davantage et de les encadrer plus. Pas de programme d'aide structuré pour le parc privé existant. Pas de reconnaissance du rôle systémique qu'ils jouent.
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Sans données fiables, les milliards iront encore au mauvais endroit
La demande de CORPIQ pour un Observatoire québécois de l'habitation n'est pas une manœuvre corporatiste — c'est une exigence de gouvernance élémentaire. Selon Le Devoir (15 juillet 2026), l'objectif serait de compiler des données fiables sur les besoins réels en logement par région, afin d'éclairer les politiques publiques.
Pensez à ce qui se passe sans ces données. Les décideurs investissent dans du logement social neuf à Montréal pendant que des propriétaires de plex à Terrebonne ou Mascouche — des personnes, pas des fonds — vendent à perte ou laissent des logements vacants parce que les règles rendent l'exploitation non rentable. Radio-Canada rapportait en juillet 2026 que le Québec compte près de 100 000 logements vacants. Sans données régionales fines, on ne sait pas combien de ces logements pourraient être réactivés avec un simple allégement réglementaire ciblé.
En contexte électoral, promettre 50 000 logements neufs est bien plus photogénique que d'aider les 60 000 propriétaires de plex existants à ne pas être déficitaires. Pourtant, le calcul économique est simple : réactiver un logement existant coûte une fraction de construire du neuf.
L'asymétrie criante : réglementés à mort, aidés à rien
Voici le paradoxe que les partis évitent de nommer. Les proprios de plex québécois sont soumis à : une nouvelle méthode de calcul de loyer (TAL, 2026) qui limite les hausses à l'IPC glissant sur 3 ans; des obligations de salubrité croissantes; des droits de préemption municipaux; et des délais au TAL qui peuvent s'étirer à neuf mois pour une première audience selon une enquête de La Presse. Mais aucun programme d'aide structuré ne cible le parc locatif privé existant.
Ce que les partis devraient proposer — et ne proposent pas
- Élargissement du Programme de supplément au loyer (PSL) pour stabiliser proprios et locataires vulnérables
- Simplification de l'accès aux subventions de rénovation énergétique (72,9 % des proprios n'y ont jamais eu accès, selon CORPIQ/Aviseo)
- Réforme du cloisonnement des métiers CCQ pour les petits immeubles locatifs
- Délais TAL : ressources additionnelles pour réduire les délais d'audience
À la place, les deux partis qui font le plus de bruit sur le logement en campagne 2026 proposent soit de nouvelles taxes sur les gains en capital à la revente, soit des sanctions accrues contre les propriétaires. Les proprios de plex de la Rive-Nord sont simultanément la colonne vertébrale du parc locatif québécois et la cible favorite des plateformes électorales.
La fiscalité électorale vise directement votre plex Rive-Nord
Un détail fiscal mérite d'être souligné avant le 5 octobre. Québec solidaire propose d'imposer 100 % du gain en capital à la revente d'immeubles locatifs (contre 50 % actuellement, avec exemption pour le propriétaire-occupant). Si cette mesure était adoptée, un proprio qui vend son multilogement de la Rive-Nord après dix ans d'appréciation paierait potentiellement deux fois plus d'impôt sur son gain.
Cela ne vise pas les grands fonds — qui ont des structures fiscales pour optimiser. Cela vise le propriétaire individuel qui a investi ses économies dans un triplex à Blainville, qui le gère lui-même le soir et les week-ends, et qui compte sur la vente pour financer sa retraite. C'est cette personne-là que le discours électoral appelle parfois « spéculateur ».
Pour approfondir cet enjeu, notre opinion sur la proposition de QS sur le gain en capital à 100 % explique pourquoi c'est une erreur stratégique — même du point de vue locataire.
L'avocat du diable : et si CORPIQ avait tort sur l'observatoire?
Soyons honnêtes : le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) n'a pas complètement tort. Le Tribunal administratif du logement (TAL) a effectivement un mandat légal pour étudier le logement et compiler des statistiques — un observatoire distinct pourrait être perçu comme un doublon coûteux, ou pire, comme un instrument orienté vers les intérêts des propriétaires.
De plus, les propriétaires immobiliers ont historiquement bénéficié d'avantages fiscaux significatifs au Canada : déduction pour amortissement (DPA), déductibilité des intérêts hypothécaires, traitement préférentiel du gain en capital. Le débat sur qui profite des politiques publiques de logement n'est pas à sens unique.
Et soyons très clairs : il existe de mauvais acteurs dans le parc locatif privé — des propriétaires négligents, des pratiques abusives. Le débat électoral ne naît pas dans le vide.
Mais la bonne réponse à ces problèmes réels n'est pas d'ignorer les données ou d'exclure les petits proprios du débat. C'est de distinguer les mauvais acteurs des 150 000 propriétaires individuels qui logent 1,5 million de locataires sans subvention publique directe.
Le verdict : votre plex mérite mieux qu'un rôle de repoussoir électoral
À 75 jours du scrutin, voici ce que nous pensons clairement, chez ImmoMulti : les proprios de plex Rive-Nord ne peuvent pas se permettre d'être passifs dans cette campagne électorale. Ce ne sont pas les promoteurs de tours à condos ni les grands fonds qui vont défendre le parc locatif privé — c'est vous, ou personne.
Concrètement : posez des questions précises à vos candidats de circonscription. Pas des généralités sur le logement abordable — mais des engagements sur le PSL, sur les délais du TAL, sur les programmes de rénovation accessibles aux petits immeubles, et sur la fiscalité à la revente. Les partis qui n'ont pas de réponses à ces questions n'ont pas de plan pour le parc locatif existant — seulement pour les projets d'annonce.
Et si, face à l'incertitude fiscale post-électorale, vous envisagez de vendre votre multilogement, le marché du plex sur la Rive-Nord reste favorable aux vendeurs au deuxième trimestre 2026 — avec un prix médian en hausse de 2 % à 690 000 $ selon l'APCIQ. C'est peut-être le bon moment pour évaluer vos options, sans pression.
