Comme propriétaire d'un plex ou d'un multilogement sur la Rive-Nord, chaque démarche envers vos locataires passe par un avis obligatoire assorti d'un délai légal précis. Envoyer un avis trop tard — ou du mauvais type — peut faire échouer une augmentation, une reprise ou des travaux. Ce guide rassemble dans un tableau récapitulatif les principaux avis au locataire au Québec : modification et augmentation du bail, travaux majeurs, accès au logement, reprise et éviction. Qui doit l'envoyer, quand, et comment. Sources : le Tribunal administratif du logement (TAL), le Code civil du Québec et Éducaloi.
Tableau récapitulatif : quel avis, quel délai, comment?
Voici l'essentiel en un coup d'œil. Tous ces avis sont donnés par le propriétaire au locataire, par écrit, et les délais se calculent à partir de la date de réception par le locataire. Les délais varient selon la durée du bail.
| Type d'avis | Délai minimal | Forme | Réponse du locataire |
|---|---|---|---|
| Modification du bail / augmentation de loyer (bail 12 mois et +) | 3 à 6 mois avant la fin du bail | Écrit | 1 mois pour refuser; silence = acceptation |
| Modification / augmentation (bail de moins de 12 mois) | 1 à 2 mois avant l'échéance | Écrit | 1 mois pour refuser; silence = acceptation |
| Modification / augmentation (bail à durée indéterminée) | 1 à 2 mois avant la modification | Écrit | 1 mois pour refuser; silence = acceptation |
| Accès au logement (vérification, réparation, visite) | 24 heures | Verbal ou écrit | Ne peut refuser sans motif; visite 7 h–19 h |
| Travaux majeurs (évacuation < 1 semaine) | 10 jours | Écrit | Peut contester au TAL dans les 10 jours |
| Travaux majeurs (évacuation > 1 semaine) | 3 mois | Écrit | Peut contester au TAL dans les 10 jours |
| Reprise de logement (bail 6 mois et +) | 6 mois avant la fin du bail | Écrit | 1 mois pour répondre; silence = refus |
| Reprise de logement (bail 6 mois ou -) | 1 mois avant la fin du bail | Écrit | 1 mois pour répondre; silence = refus |
| Éviction (subdivision, agrandissement, changement d'affectation) | 6 mois avant la fin (bail 6 mois et +) | Écrit | 1 mois pour répondre; indemnité au locataire |
Sources : Tribunal administratif du logement, Code civil du Québec (art. 1898, 1922-1929, 1942-1963) et Éducaloi — Logement. Ce tableau est un résumé; validez toujours votre situation particulière auprès du TAL.
Avis de modification et d'augmentation du bail
Pour hausser le loyer ou modifier une condition du bail (par exemple retirer un stationnement), vous devez envoyer un avis de modification du bail. Pour un bail de 12 mois ou plus, il doit parvenir au locataire de 3 à 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail de moins de 12 mois, le délai est de 1 à 2 mois; pour un bail à durée indéterminée, de 1 à 2 mois avant la modification voulue.
Le locataire a ensuite 1 mois pour refuser par écrit. S'il ne répond pas, il est réputé avoir accepté la modification. S'il refuse tout en restant dans le logement, c'est à vous, propriétaire, de vous adresser au TAL pour faire fixer le loyer. Le montant de la hausse doit rester raisonnable selon la nouvelle méthode de calcul du TAL, qui pondère l'inflation, les taxes, l'assurance et les travaux majeurs.
Avis d'accès au logement : la règle des 24 heures
Le logement loué demeure le domicile du locataire : vous ne pouvez pas y entrer à votre guise. Pour vérifier l'état du logement, y faire des réparations ou le faire visiter à un futur locataire ou acheteur, vous devez donner un avis d'au moins 24 heures. La visite ou les travaux ont lieu entre 7 h et 19 h, sauf urgence (dégât d'eau, panne de chauffage) où l'accès est immédiat sans préavis.
- Vérification, entretien, réparation non urgente : préavis de 24 heures.
- Visite par un acheteur ou un futur locataire : préavis de 24 heures, entre 7 h et 19 h.
- Urgence : accès immédiat, sans préavis, pour protéger le logement.
L'avis d'accès peut être verbal, mais un avis écrit vous protège en cas de litige. Le locataire ne peut pas refuser un accès justifié, mais il peut exiger votre présence lors de la visite.
Avis de travaux majeurs
Les travaux majeurs (autres qu'urgents) qui obligent le locataire à quitter temporairement son logement exigent un préavis dont la durée dépend de la longueur de l'évacuation :
- Évacuation de moins d'une semaine : avis d'au moins 10 jours.
- Évacuation d'une semaine ou plus : avis d'au moins 3 mois.
L'avis doit indiquer la nature des travaux, la date de début, la durée prévue et, s'il y a lieu, l'indemnité ou le relogement offert. Le locataire a 10 jours pour aviser qu'il refuse de quitter; c'est alors à vous de vous adresser au TAL. Bien planifier ces avis est essentiel avant d'entreprendre une rénovation d'envergure ou de préparer un immeuble à la vente.
Bonnes pratiques pour un avis valide
- Rédigez l'avis dans la langue du bail et indiquez l'adresse exacte du logement.
- Utilisez un mode d'envoi qui prouve la réception (main propre avec accusé, recommandé).
- Calculez le délai à partir de la date de réception, jamais de la date d'envoi.
- Conservez une copie datée de chaque avis et de la preuve d'envoi.
Avis de reprise de logement et d'éviction
La reprise de logement permet à un propriétaire personne physique de reprendre le logement pour s'y loger ou y loger un proche admissible (enfant, parent, ex-conjoint dont il reste le principal soutien). L'éviction, elle, vise à subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l'affectation du logement. Les délais sont identiques :
- Bail de 6 mois ou plus : avis d'au moins 6 mois avant la fin du bail.
- Bail de 6 mois ou moins : avis d'au moins 1 mois avant la fin.
- Bail à durée indéterminée : avis d'au moins 6 mois avant la reprise.
Le locataire a 1 mois pour répondre. Contrairement à l'augmentation, ici le silence vaut refus : sans réponse favorable, vous devez demander l'autorisation au TAL dans le mois suivant. L'éviction, elle, ouvre droit à une indemnité pour le locataire. Pour les propriétaires de la Rive-Nord, nous détaillons la marche à suivre dans notre guide sur la reprise de logement et vos droits en 2026. Notez aussi que la Loi 31 encadre désormais la cession de bail, un autre avis à connaître.
Erreurs fréquentes qui invalident un avis
Un avis mal préparé peut être rejeté par le TAL et vous faire perdre une année entière. Les pièges les plus courants :
- Calculer le délai à partir de l'envoi : le délai court à la réception. Prévoyez la marge du courrier.
- Avis verbal pour une reprise ou une modification : ces avis doivent être écrits, sinon ils sont invalides.
- Oublier de saisir le TAL dans le mois : après un refus de reprise, vous avez 1 mois pour agir, sous peine de forclusion.
- Confondre reprise et éviction : l'éviction ouvre droit à indemnité et vise d'autres motifs.
- Dépasser 19 h ou omettre le préavis d'accès : même une visite de vente exige 24 heures d'avis.
En cas de doute sur un délai ou un modèle d'avis, consultez directement le TAL ou un service juridique. Les articles de ce blogue sont informatifs et ne remplacent pas un conseil juridique.
