ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — le répète à chaque vendeur : vendre un plex avec des baux en cours n'efface aucun bail. Au Québec, les baux suivent l'immeuble, pas le propriétaire. Le jour de la clôture, l'acheteur hérite de vos locataires, de vos loyers, de vos avis en cours et des litiges qui traînent. Vos obligations de vendeur ne se limitent donc pas à signer l'acte : vous devez remettre un dossier locatif complet, répartir correctement les loyers perçus d'avance, régler la question des dépôts et divulguer tout avis en cours. Ce guide détaille chacune de ces obligations, du côté du vendeur, avec les bonnes sources.
Est-ce que la vente met fin aux baux de mon plex?
Non. En vertu de l'article 1937 du Code civil du Québec, la vente de l'immeuble ne met pas fin au bail. Le nouveau propriétaire devient de plein droit le locateur et demeure lié par les baux en cours, aux mêmes conditions. Les baux suivent l'immeuble, pas la personne du vendeur.
C'est le point de départ de toute vente d'un immeuble à revenus occupé. Le Code civil du Québec est explicite : « L'aliénation volontaire ou forcée du bien loué […] ne met pas fin de plein droit au bail ». Autrement dit, un locataire en place ne peut pas être délogé par le simple fait que vous vendez. L'acheteur reprend le bail exactement là où vous le laissez : même loyer, mêmes clauses, même échéance.
Conséquence directe pour vous : vous ne pouvez pas garantir à l'acheteur des logements « libres à la prise de possession » simplement parce que la vente approche. Livrer un logement vacant suppose un vrai départ volontaire, une reprise de logement ou une éviction validée avant la vente — sinon vous vous exposez à des recours. Beaucoup de propriétaires choisissent donc de vendre l'immeuble occupé, avec des baux clairs. Sur ce point, la composition de vos locataires et de vos loyers pèse directement sur le prix : nous l'expliquons dans notre article sur l'effet de vos locataires sur la valeur de votre plex.
Source : Code civil du Québec, art. 1937 (LégisQuébec) ; Tribunal administratif du logement (TAL).
Quels documents dois-je remettre à l'acheteur du plex?
Le vendeur doit remettre un dossier locatif complet : chaque bail signé et ses annexes, l'annexe TAL indiquant le loyer le plus bas des 12 derniers mois, l'historique des augmentations et avis, l'état des comptes de loyer (retards, ententes), les coordonnées des locataires et tout avis ou dossier TAL en cours. La promesse d'achat prévoit habituellement cette remise avant la clôture.
Puisque l'acheteur devient locateur, il a besoin de tout ce qui régit la relation avec chaque locataire. Un dossier bien monté n'est pas seulement une courtoisie : il conditionne le prix, réduit les conditions de l'acheteur et évite les blocages de dernière minute. Voici ce que le vendeur devrait rassembler tôt :
- Les baux signés de chaque logement, avec toutes les annexes et le règlement d'immeuble s'il y a lieu.
- L'annexe du bail du TAL indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédents (obligation lors de la reconduction, utile pour l'acheteur).
- L'historique des augmentations de loyer et des avis envoyés, pour démontrer la conformité au TAL.
- L'état des comptes de loyer : loyers à jour, retards, ententes de paiement, chèques ou virements.
- Les coordonnées des locataires et les preuves de paiement récentes.
- Tout avis en cours (reprise, non-reconduction, travaux majeurs) et tout dossier ouvert au TAL.
Pourquoi un dossier complet vous protège
- Il justifie vos revenus déclarés — c'est sur eux que repose la valeur d'un plex.
- Il limite les demandes de réduction de prix et les clauses conditionnelles.
- Il vous met à l'abri d'un reproche de fausse déclaration après la vente.
Qui garde le loyer du mois où l'immeuble est vendu?
Le loyer du mois en cours est réparti au prorata de la date de clôture, à l'état des ajustements préparé par le notaire. Le vendeur conserve la portion antérieure à la vente; l'acheteur reçoit crédit de la portion couvrant les jours à partir de la date de vente, puisqu'il sera locateur pour cette période.
Au Québec, le loyer est payable d'avance : le locataire paie généralement au premier jour du terme (souvent le 1er du mois). Le jour de la clôture tombe donc presque toujours au milieu d'un mois déjà encaissé. Le notaire fait le partage : la fraction des jours où vous étiez propriétaire vous revient, la fraction où l'acheteur l'est lui est créditée. C'est l'un des postes standards de l'état des ajustements à la clôture, aux côtés des taxes et de l'énergie en réservoir.
| Situation | Traitement à la clôture | Effet pour le vendeur |
|---|---|---|
| Loyer du mois déjà encaissé | Réparti au prorata jusqu'à la date de vente | L'acheteur reçoit crédit des jours après la clôture |
| Loyer impayé du mois | À clarifier : compte du vendeur, ajustement possible | À documenter pour éviter un litige post-vente |
| Premier terme perçu d'avance (nouveau bail) | Suivi et transféré selon la période couverte | Réparti comme un loyer perçu d'avance |
Dois-je transférer les dépôts des locataires à l'acheteur?
Normalement, non : au Québec, un locateur ne peut exiger que le premier terme de loyer. Les dépôts de garantie, dépôts de clés et dépôts de dernier mois sont interdits. Il n'y a donc habituellement aucun dépôt à transférer à l'acheteur, contrairement à d'autres provinces.
C'est une différence majeure avec ailleurs au Canada, où les security deposits sont courants. Au Québec, la loi interdit à un locateur d'exiger toute somme autre que le premier versement de loyer. Si, malgré tout, vous détenez une somme qu'un locataire vous a versée à titre de « dépôt », elle ne constitue pas un actif transférable : elle devrait être restituée ou régularisée avant la vente, jamais présentée à l'acheteur comme un montant à reprendre. Nous détaillons ce cadre dans notre article sur les dépôts et avances de loyer interdits au Québec.
À éviter absolument
Ne « transférez » pas un dépôt illégal à l'acheteur en le présentant comme un actif du dossier : vous transmettriez à la fois une somme irrégulière et le risque associé. Régularisez la situation avant la clôture.
Dois-je aviser mes locataires et transmettre les avis en cours?
Vous n'avez pas à demander la permission des locataires pour vendre. En revanche, le locataire a le droit de connaître l'identité et l'adresse du nouveau locateur pour savoir à qui payer le loyer, et vous devez divulguer à l'acheteur tout avis en cours (reprise, non-reconduction, travaux) et tout litige au TAL, car ils suivent l'immeuble.
La vente d'un immeuble occupé n'exige pas le consentement des locataires. Mais deux obligations pratiques demeurent. D'abord, le locataire doit savoir à qui verser son loyer après la vente : l'information sur le nouveau locateur lui est transmise, généralement à la clôture ou peu après. Ensuite, pendant la mise en vente, vous devez respecter le droit du locataire quant aux visites de son logement, encadré par le Code civil (avis raisonnable, heures convenables).
Attention aux avis déjà donnés. Les avis strictement liés au bail (augmentation, non-reconduction pour un motif du bail, travaux) suivent l'immeuble. Mais la reprise de logement est un droit personnel : un avis de reprise que vous auriez donné pour votre propre bénéfice ne peut normalement pas servir l'acheteur. Tout avis en cours doit être divulgué, car il change ce que l'acheteur rachète. Pour les délais et formes exigés, voyez notre guide sur les avis au locataire et les délais légaux au Québec.
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La plupart des litiges après la vente d'un plex occupé viennent d'obligations négligées en amont. Les plus courantes :
- Promettre des logements vacants sans base légale, en oubliant que les baux suivent l'immeuble.
- Remettre un dossier de baux incomplet ou des loyers non documentés, ce qui fait chuter le prix ou multiplie les conditions.
- Cacher un litige au TAL ou un avis en cours à l'acheteur — une fausse déclaration lourde de conséquences.
- Croire qu'il faut « rendre » un dépôt de garantie à l'acheteur, alors que ces dépôts sont illégaux au Québec.
- Négliger le droit de visite des locataires pendant la mise en vente, source de tensions et de plaintes.
Un dossier locatif rigoureux et une divulgation honnête sont vos meilleurs alliés. Ils accélèrent la clôture, sécurisent votre prix et vous protègent après la vente.
