ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — suit de près l'évolution du cadre légal qui touche les propriétaires de plex. L'un des changements les plus structurants des dernières années est passé presque inaperçu : depuis l'entrée en vigueur de la Loi 31 (PL 31) le 21 février 2024, le propriétaire peut désormais refuser une cession de bail sans avoir à invoquer un motif sérieux. Auparavant, il en était incapable. Ce renversement modifie l'équilibre entre locateur et locataire, touche au contrôle des loyers et a des conséquences concrètes lorsque vient le temps de vendre un immeuble à revenus. Voici, sources officielles à l'appui, ce que tout propriétaire de plex doit comprendre.
Cession de bail ou sous-location : quelle est la différence pour le propriétaire?
Dans une cession de bail, le locataire transfère tout le bail à une autre personne et n'est plus responsable du bail. Dans une sous-location, le locataire garde son bail, demeure responsable envers le propriétaire et peut reprendre son logement à la fin de la sous-location. La sous-location est généralement temporaire ; la cession est un transfert permanent.
Les deux mécanismes sont souvent confondus, mais leurs effets sont opposés pour un propriétaire de plex. Selon Éducaloi, lors d'une cession de bail, le locataire « n'est alors plus responsable du bail » : le cessionnaire devient le nouveau locataire et reprend l'ensemble des droits et obligations jusqu'à la fin du terme. Lors d'une sous-location, à l'inverse, le locataire « demeure responsable du bail » envers vous ; il reprend son logement quand la sous-location prend fin.
Cette distinction n'est pas théorique. Avec une cession, vous héritez d'un nouvel occupant permanent que vous n'avez pas choisi. Avec une sous-location, votre interlocuteur reste le locataire d'origine. C'est précisément pour cette raison que le législateur a traité ces deux situations différemment dans la Loi 31.
Avant la Loi 31, le propriétaire pouvait-il refuser une cession de bail?
Avant le 21 février 2024, la cession de bail était soumise à la même règle que la sous-location : le propriétaire ne pouvait refuser que s'il avait un motif sérieux. L'absence de motif sérieux ne permettait pas de bloquer la cession. Concrètement, un locataire pouvait transférer son logement — et donc son loyer — à la personne de son choix, et le propriétaire devait l'accepter à moins de pouvoir démontrer, par exemple, l'incapacité de payer ou le mauvais comportement du candidat.
Ce régime faisait de la cession de bail un outil puissant entre les mains des locataires. Dans un marché tendu, des chaînes de cessions successives pouvaient maintenir un même loyer pendant des années, d'un occupant à l'autre, sans que le propriétaire ne puisse réajuster le prix au-delà de ce que permet le Tribunal administratif du logement (TAL).
Ce qui n'a pas changé : la sous-location
- Pour une sous-location, le propriétaire ne peut toujours refuser qu'avec un motif sérieux.
- Le locataire d'origine demeure responsable du bail et peut reprendre son logement.
- La Loi 31 n'a visé que la cession de bail, pas la sous-location.
Qu'est-ce que la Loi 31 a précisément changé pour la cession de bail?
Depuis le 21 février 2024, le propriétaire peut refuser une cession de bail sans motif sérieux. S'il refuse sans motif sérieux, le bail est résilié à la date de cession indiquée dans l'avis : le locataire est libéré de ses obligations et peut quitter, mais le candidat qu'il proposait ne peut pas prendre le logement. La cession demeure possible si le propriétaire l'accepte.
La Loi 31 (« Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation »), sanctionnée le 21 février 2024, accorde au propriétaire « une latitude pour la cession de bail, qui demeure possible : un propriétaire est toujours libre de l'accepter », selon le gouvernement du Québec. Autrement dit, le propriétaire n'a plus besoin d'un motif sérieux pour refuser.
La conséquence du refus est encadrée. D'après Éducaloi, si le propriétaire refuse sans motif sérieux, « le bail est résilié à la date de cession » indiquée dans l'avis. Le locataire « est libéré de ses obligations » et peut quitter le logement à cette date — mais la personne à qui il voulait céder le bail ne peut pas prendre le logement. Le logement redevient donc libre pour vous, propriétaire.
La Loi 31 prévoit aussi qu'« un locataire ne peut faire de cession de bail ou de sous-location à profit » : il ne peut réclamer une somme au cessionnaire pour le transfert au-delà de ce que la loi permet.
« En cas de refus d'un propriétaire de consentir à la cession de bail, le locataire serait libéré de ses obligations. »
— Gouvernement du Québec, communiqué sur l'adoption du projet de loi 31, 21 février 2024Quel est le lien entre la cession de bail et le plafonnement des hausses de loyer?
La cession de bail était devenue, ces dernières années, l'un des rares outils permettant à un locataire de protéger le prochain occupant d'une hausse importante. En cédant son bail aux mêmes conditions, le locataire transférait son loyer — souvent sous le marché — à la personne de son choix. Comme l'a souligné La Presse, la cession de bail était perçue comme une mesure de contrôle des loyers exercée par les locataires eux-mêmes.
En permettant au propriétaire de refuser la cession (le bail prenant alors fin), la Loi 31 redonne au locateur la possibilité de relouer le logement au prix qu'il souhaite, dans le respect des règles du TAL. Ce changement s'inscrit dans le même esprit que les nouvelles obligations de transparence sur les loyers : le bail doit indiquer le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois (la « clause G »), comme l'explique notre dossier sur la nouvelle méthode de calcul de la hausse de loyer du TAL 2026.
Attention — la cession n'est pas une éviction
Refuser une cession met fin au bail à la date de cession demandée par le locataire ; ce n'est ni une reprise de logement, ni une éviction, qui obéissent à des règles distinctes. Pour récupérer un logement afin d'y loger un proche, consultez plutôt les modalités de la reprise de logement et validez votre cas avec un conseiller juridique.
Comment se déroule concrètement une cession de bail?
La procédure est formelle et les délais comptent. Voici les étapes clés que vous devez connaître comme propriétaire de plex :
- Avis écrit du locataire : il doit vous transmettre un avis de cession indiquant le nom et l'adresse de la personne intéressée et la date à laquelle il veut céder le bail.
- Délai de 15 jours : vous disposez de 15 jours à compter de la réception de l'avis pour répondre.
- Silence = acceptation : si vous ne répondez pas dans les 15 jours, c'est comme si vous aviez accepté la cession.
- Refus : sans motif sérieux, le bail est résilié à la date de cession ; le candidat ne prend pas le logement.
- Frais raisonnables : vous pouvez réclamer le remboursement des dépenses raisonnables engagées en raison de la cession.
| Élément | Cession de bail | Sous-location |
|---|---|---|
| Responsabilité du locataire d'origine | Libéré du bail | Demeure responsable |
| Durée | Permanente (jusqu'à la fin du terme) | Temporaire |
| Refus du propriétaire (depuis la Loi 31) | Possible sans motif sérieux → bail résilié | Seulement avec motif sérieux |
| Délai de réponse | 15 jours | 15 jours |
Sources : Éducaloi — Cession de bail et sous-location ; Tribunal administratif du logement — Contrat de cession et avis.
Quel est l'impact de la Loi 31 à la vente de votre plex sur la Rive-Nord?
Un plex dont les loyers sont nettement sous le marché vaut moins cher qu'un immeuble dont les loyers reflètent leur valeur. En permettant de refuser une cession de bail, la Loi 31 donne au propriétaire un meilleur contrôle sur l'évolution des loyers entre deux locataires, ce qui peut soutenir la valeur de l'immeuble à la revente. Chaque cas se valide avec un notaire ou un conseiller juridique.
Pour un acheteur d'immeuble à revenus, la valeur d'un plex sur la Rive-Nord repose largement sur ses revenus de loyer. Un immeuble dont les loyers ont été figés bas par des cessions successives génère un revenu net d'exploitation plus faible — et se vend donc à un prix inférieur. À l'inverse, la possibilité de réajuster le loyer lorsqu'un logement se libère naturellement améliore le potentiel de revenu de l'immeuble.
Cela ne signifie pas qu'il faille précipiter des décisions. La Loi 31 ne crée aucun droit nouveau de récupérer un logement occupé : elle encadre seulement le refus d'une cession demandée par le locataire. Si vous évaluez la valeur de votre multilogement, l'état réel de vos loyers par rapport au marché est un facteur central — bien plus que la mécanique de la cession elle-même.
Pour aller plus loin, consultez notre analyse sur le moment où un plex devient non rentable au Québec et l'intérêt d'une vente directe.
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