Un logement de votre plex est occupé par une personne qui n'a jamais signé de bail valide — ou qui aurait dû partir et refuse de le faire. C'est l'une des situations les plus stressantes pour un propriétaire de multilogement sur la Rive-Nord. La tentation de reprendre les choses en main soi-même est grande, mais elle est aussi la pire erreur possible. Au Québec, la seule voie légale pour expulser une personne qui occupe un logement sans droit passe par une décision du Tribunal administratif du logement (TAL), puis, au besoin, par un huissier. Voici, du point de vue du propriétaire, comment fonctionne réellement ce processus, quels sont les délais à prévoir et quelles options s'offrent à vous lorsqu'un occupant sans bail immobilise une unité de votre immeuble à revenus.
Occupant sans droit ou locataire avec bail : une distinction cruciale
Avant toute démarche, il faut bien qualifier la situation, car le fondement juridique change selon le statut de la personne dans votre plex. Trop de propriétaires confondent l'occupant sans droit et le locataire avec bail — ce ne sont pas les mêmes règles.
Un locataire avec bail est lié à vous par un contrat de location. Il bénéficie de la pleine protection du Code civil du Québec et du TAL : reconduction du bail, encadrement des hausses de loyer, protection contre la reprise et l'éviction. On ne peut pas s'en débarrasser parce qu'on en a envie; il faut un motif prévu par la loi et, dans bien des cas, une décision du tribunal.
Un occupant sans droit, lui, n'a jamais conclu de bail valide. Il peut s'agir d'une personne qui s'est installée dans un logement vacant, d'un ancien occupant resté sur place après la fin d'une entente, ou encore d'une personne hébergée qui refuse maintenant de quitter. Cette personne n'a pas les droits d'un locataire — mais cela ne vous autorise pas pour autant à l'expulser vous-même.
Ne faites jamais justice vous-même
Changer les serrures, retirer les portes, couper l'électricité ou le chauffage, ou déménager les biens d'un occupant : toutes ces actions sont interdites, même face à une personne qui occupe votre logement sans aucun droit. Ce sont des voies de fait qui peuvent vous exposer à des recours et compromettre votre propre dossier. La porte de sortie passe obligatoirement par le tribunal.
La seule voie légale : une décision du TAL
La règle est claire et ne souffre pas d'exception : la seule voie légale pour expulser une personne qui occupe un logement sans droit est d'obtenir une décision du Tribunal administratif du logement. C'est le TAL qui tranche, et c'est sa décision qui ouvre la porte à une expulsion. Aucun propriétaire de multilogement, aussi légitime soit sa situation, ne peut court-circuiter cette étape.
Concrètement, vous devez déposer une demande au TAL en exposant les faits et en demandant une ordonnance d'expulsion (et, selon le cas, le paiement de sommes dues). Le tribunal convoque les parties, entend la preuve et rend une décision. Si elle vous est favorable, elle constitue le titre qui permettra, au besoin, de procéder à l'expulsion.
Le cas le plus fréquent dans un immeuble à revenus est celui du loyer impayé. En cas de retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, le locataire risque la résiliation de son bail et l'expulsion, lorsque le locateur en fait la demande au TAL. Là encore, c'est le tribunal qui décide de résilier le bail et d'ordonner l'expulsion : le délai de trois semaines ne vous donne aucun pouvoir d'agir seul.
Source d'autorité : Tribunal administratif du logement (TAL) — tal.gouv.qc.ca
Les étapes et les délais de l'expulsion d'un occupant de votre plex
Le processus suit une séquence précise. Voici les grandes étapes, du constat initial jusqu'à l'exécution, avec les facteurs qui influencent les délais pour un propriétaire de plex.
| Étape | En quoi ça consiste | Délai à prévoir |
|---|---|---|
| 1. Qualifier la situation | Déterminer si la personne est un occupant sans droit ou un locataire avec bail, et rassembler la preuve. | Variable — à faire sans tarder |
| 2. Déposer une demande au TAL | Introduire la demande d'expulsion (et de sommes dues le cas échéant) auprès du tribunal. | Dépend du tribunal |
| 3. Audience devant le TAL | Présentation de la preuve par les parties; le tribunal entend le dossier. | Selon le rôle d'audience |
| 4. Décision du TAL | Le tribunal rend une ordonnance; elle peut être contestée, ce qui rallonge le délai. | Après l'audience |
| 5. Exécution par huissier | Si l'occupant ne quitte pas, un huissier procède à l'expulsion. | Selon disponibilité + dates interdites |
Il n'existe pas de délai unique : tout dépend du temps requis pour obtenir une audience, de la complexité du dossier, d'une éventuelle contestation et de la disponibilité d'un huissier. En pratique, pour le propriétaire d'un petit multilogement, l'ensemble du parcours peut s'étirer sur plusieurs mois — autant de temps pendant lequel l'unité ne génère aucun revenu, tout en continuant d'engendrer des frais.
L'huissier : la dernière étape, encadrée par la loi
Obtenir une décision favorable du TAL ne signifie pas que l'occupant disparaîtra du jour au lendemain. S'il refuse de quitter volontairement, un huissier de justice doit procéder à l'expulsion en exécutant la décision. Le propriétaire de plex ne peut jamais se substituer à lui, même muni de l'ordonnance.
Point important souvent ignoré : la loi interdit à l'huissier d'expulser à certaines dates. C'est notamment le cas durant la période hivernale et autour du 1er juillet, selon les règles en vigueur. Si votre décision tombe à l'approche de l'une de ces périodes, il faut prévoir un délai additionnel avant que l'expulsion puisse réellement avoir lieu.
« Tant que l'huissier n'a pas exécuté la décision, l'occupant demeure dans les lieux — et le propriétaire qui tente d'accélérer les choses par lui-même s'expose à des ennuis bien plus grands que le retard qu'il cherchait à éviter. »
— Principe général du droit locatif québécois, à valider avec un conseiller juridiqueAutrement dit, la patience et la rigueur procédurale sont vos meilleures alliées. Chaque raccourci tenté en dehors du cadre légal risque de se retourner contre vous.
Loi 31 : ce qu'elle change (et ce qu'elle ne change pas pour l'occupant sans bail)
La Loi 31 sur le logement, adoptée au Québec, a modifié plusieurs règles encadrant les évictions de locataires. Il est essentiel de bien comprendre sa portée, car elle vise les locataires avec bail, et non l'occupant sans droit.
Parmi ses effets sur les évictions de locataires liés par un bail :
- Elle renverse le fardeau de la preuve des évictions vers le propriétaire.
- Lorsqu'un locataire ne répond pas à un avis d'éviction, ce silence n'est plus considéré comme une acceptation par défaut.
- Le propriétaire qui évince doit dédommager le locataire à hauteur d'un mois de loyer par année d'occupation continue (minimum 3 mois, maximum 24 mois).
Une nuance à ne pas mélanger
Les dédommagements prévus par la Loi 31 visent les évictions de locataires avec bail, pas l'occupant sans droit. Une personne qui occupe votre logement sans bail valide ne bénéficie pas de l'indemnité d'éviction de la Loi 31. Cette loi ne crée donc pas de nouvelle obligation d'indemnisation envers un occupant sans droit — mais elle alourdit, en parallèle, le processus d'éviction de vos véritables locataires.
Cette distinction est capitale : un propriétaire de multilogement qui veut récupérer un logement occupé par un locataire en règle (par reprise ou éviction) ne suit pas du tout le même chemin, ni les mêmes obligations financières, que celui qui doit déloger un occupant sans droit.
Sources : Radio-Canada — « Le projet de loi 31 sur le logement est finalement adopté » ; Le Devoir — « Quelles seront les conséquences de l'adoption du projet de loi 31 »
Vos options de propriétaire de plex sur la Rive-Nord
Un occupant sans bail dans un duplex, un triplex ou un quadruplex sur la Rive-Nord de Montréal — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Deux-Montagnes — n'est pas seulement un casse-tête juridique. C'est un poids financier direct : une unité bloquée, des revenus de loyer absents et des frais qui continuent de courir.
Engager la procédure et suivre le cadre légal
La première option, et souvent la bonne, est d'enclencher sans tarder la procédure au TAL, idéalement avec l'accompagnement d'un conseiller juridique. Plus vous tardez à qualifier la situation et à déposer votre demande, plus le délai global s'allonge. Tout au long du processus, le respect strict du cadre légal protège vos droits de propriétaire de multilogement.
Documenter et préserver vos recours
Conservez toute preuve utile : ententes, communications, preuves de non-paiement, état des lieux. Ce dossier solide est ce qui fera la différence devant le TAL, que la personne soit un occupant sans droit ou un locataire dont vous demandez la résiliation du bail pour loyer impayé.
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Certains propriétaires n'ont ni le temps ni l'énergie de mener une procédure d'expulsion sur plusieurs mois. Sur le marché traditionnel, un logement occupé sans droit fait fuir les acheteurs et complique le financement. C'est précisément le type de situation où une vente directe prend tout son sens : ImmoMulti achète des plex et multilogements sur la Rive-Nord tels quels — y compris avec une situation locative complexe — sans courtier, sans commission, avec une offre en 48 heures.
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