Opinion : faire de l'Airbnb illégal dans votre plex, c'est le pari le plus stupide de 2026

ImmoMulti — acheteur direct de multilogements sur la Rive-Nord — voit régulièrement des propriétaires de plex flirter avec la location touristique « pas tout à fait légale ». L'idée séduit : un logement vacant entre deux locataires, quelques nuitées payées au prix fort, et le tour est joué. Sauf qu'en 2026, le Québec a serré la vis pour de bon. Notre opinion est nette : pour le petit propriétaire d'un duplex ou d'un triplex, l'Airbnb illégal est devenu le pari le plus stupide qu'on puisse faire avec son immeuble.

Chronique d'opinion de l'Équipe ImmoMulti. Les faits sont sourcés ; les opinions sont les nôtres.

🔥 L'opinion tranchée : le risque ne vaut plus le rendement

Disons-le franchement : si vous possédez un plex sur la Rive-Nord et que vous songez à le mettre, en tout ou en partie, sur Airbnb sans numéro d'enregistrement valide et sans autorisation municipale, arrêtez tout de suite. Le calcul risque-rendement a basculé. Les amendes sont salées, l'État inspecte vraiment, les plateformes sont maintenant tenues responsables, et même les propriétaires qui font les choses correctement se font voler leur numéro. Le jeu n'en vaut plus la chandelle.

Ce n'est pas un discours moralisateur. C'est un calcul d'investisseur. Quand une seule infraction peut coûter jusqu'à 50 000 $ et que le rendement marginal d'une poignée de nuitées est de quelques milliers de dollars par année, vous misez votre capital contre un État qui a décidé de gagner. Pour un proprio de plex « à échelle humaine », c'est une asymétrie ridicule.

Pourquoi 5 M$ d'amendes prouvent que la menace est réelle

Le premier argument est arithmétique. Sur une période de douze mois, le gouvernement du Québec rapporte 2 888 inspections, 1 658 constats d'infraction, 1 184 condamnations et près de 5 M$ d'amendes (4 997 321 $ précisément) liées à l'hébergement touristique illégal. Ce n'est pas une campagne d'avertissements polis : ce sont des condamnations bien réelles.

Et ça fonctionne du point de vue de l'État : le taux de conformité des annonces est passé de 58 % à 90 % depuis 2023. Autrement dit, la grande majorité des opérateurs se sont mis aux normes, et le bassin de récalcitrants se rétrécit — ce qui concentre l'attention des inspecteurs sur ceux qui restent dans l'illégalité. Si vous êtes l'un d'eux avec votre plex, vous devenez statistiquement une cible plus visible, pas moins.

Rappelons la règle de base : toute location de moins de 31 jours exige un numéro d'enregistrement de la CITQ, affiché dans chaque annonce — y compris, depuis les changements récents, sur les réseaux sociaux. Un numéro faux ou inexact peut coûter jusqu'à 50 000 $ au propriétaire, et jusqu'à 100 000 $ aux plateformes. Pour un investisseur, c'est une ligne rouge.

Source : Gouvernement du Québec — résultats de la Loi sur l'hébergement touristique et Radio-Canada — « Québec a distribué 5 M$ d'amendes ».

Pourquoi même un propriétaire conforme n'est plus à l'abri

Voici l'argument qui devrait achever les hésitants : même quand vous faites tout correctement, le système est devenu un champ de mines. La Presse rapportait en juin 2026 le cas d'un numéro d'enregistrement conforme usurpé dans 13 annonces différentes par des fraudeurs. Des copropriétaires victimes préparaient une mise en demeure pour forcer Airbnb à retirer les annonces et avaient porté plainte à la police pour vol d'identité.

Réfléchissez à ce que ça implique pour un propriétaire de plex. Votre numéro légitime peut être détourné, votre adresse associée à des annonces que vous n'avez jamais publiées, et vous voilà à courir après une plateforme et des fraudeurs pour laver votre réputation. Si c'est déjà le bordel pour les gens dans les règles, qu'est-ce que ça donne pour ceux qui jouent dans la zone grise?

Source : La Presse — « Un numéro conforme usurpé dans 13 annonces » (2 juin 2026)

Pourquoi la fenêtre légale est minuscule sur la Rive-Nord

Troisième argument : même en jouant légal, le créneau est étroit. À Montréal, la location touristique d'une résidence principale n'est permise qu'entre le 10 juin et le 11 septembre, avec permis municipal et consentement requis. Résultat concret : louer son logement sur Airbnb durant le week-end du Grand Prix de Formule 1, fin mai, est tout simplement interdit — alors que c'est précisément le moment où la demande explose. La Presse confirmait dès avril 2026 que « louer son logement sur Airbnb ne sera pas possible pour la F1 ».

Sur la Rive-Nord — Terrebonne, Mascouche, Blainville, Boisbriand, Saint-Jérôme, Saint-Eustache, Deux-Montagnes — chaque municipalité gère son propre zonage. Beaucoup de secteurs résidentiels n'autorisent tout simplement pas l'hébergement touristique commercial. Pour le propriétaire d'un triplex de banlieue, monter un dossier conforme (permis, autorisation, assurance adaptée, preuves de résidence) pour quelques nuitées par année relève du non-sens économique.

Source : La Presse — « Louer son logement sur Airbnb ne sera pas possible pour la F1 » (9 avril 2026)

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🎭 L'avocat du diable : et si la conformité était simplement payante?

Soyons honnêtes : il existe un vrai contre-argument, et il mérite d'être entendu. Airbnb soutient que ces règles coûtent des millions à l'économie montréalaise et qu'elles frappent surtout les petits propriétaires qui cherchent un revenu d'appoint légitime, pas les réseaux organisés. Il y a du vrai là-dedans : un propriétaire-occupant qui loue sa résidence principale quelques semaines l'été, en toute conformité, peut effectivement en tirer un revenu appréciable, parfaitement légal.

Et la hausse du taux de conformité de 58 % à 90 % peut se lire à l'envers de notre thèse : la grande majorité des opérateurs ont réussi à se mettre aux normes. Si 90 % y arrivent, pourquoi pas vous? Pour certains immeubles bien situés — près d'un attrait touristique, dans une municipalité accueillante, avec une unité dédiée et un propriétaire prêt à gérer comme une vraie petite entreprise — le court terme légal peut surpasser la location résidentielle classique. La ministre du Tourisme, Caroline Proulx, le souligne elle-même : « les gens se conforment à la loi ». Ce n'est donc pas impossible.

Bref, la conformité n'est pas un mur infranchissable. Pour une minorité de propriétaires outillés et bien localisés, c'est un modèle d'affaires viable. Notre opinion ne nie pas cette réalité — elle dit simplement qu'elle concerne très peu de plex de banlieue.

Le verdict pour le propriétaire de plex Rive-Nord

Après avoir pesé les deux camps, on atterrit ici : la conformité totale est respectable, l'illégalité est suicidaire, et pour la majorité des plex de la Rive-Nord, ni l'une ni l'autre n'a vraiment de sens. La grande masse des duplex et triplex de Terrebonne, Mascouche ou Saint-Jérôme n'est pas localisée, structurée ni autorisée pour faire du court terme touristique rentable. Le vrai modèle gagnant reste la location résidentielle à l'année : légale, prévisible, sans permis ni risque d'amende de 50 000 $.

Si vous faisiez déjà de l'Airbnb dans la zone grise, le message est limpide : régularisez ou revenez à la location classique avant qu'un inspecteur ne le fasse à votre place. Au passage, l'hébergement touristique amplifie d'autres obligations qu'on sous-estime souvent, à commencer par le fardeau de salubrité et d'entretien qui pèse sur le propriétaire de plex : un roulement de courte durée multiplie les inspections et les plaintes. Et si la gestion d'un immeuble locatif — touristique ou pas — vous pèse, sachez qu'il existe une troisième voie.

Pour le cas inverse — un locataire qui transforme votre logement en Airbnb à votre insu — nous détaillons vos droits et vos recours au TAL dans notre article : Airbnb illégal dans votre plex : vos recours. Et pour replacer tout ça dans le contexte plus large des règles qui pèsent sur les petits propriétaires, lisez notre chronique La politique de logement étouffe le petit propriétaire de plex.

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Plutôt que de miser sur la location touristique, certains propriétaires préfèrent réaliser leur valeur autrement : notre dossier sur la conversion d'un plex en copropriété divise sur la Rive-Nord compare cette stratégie de sortie à la vente directe et à la location à l'année.