Le 22 juillet 2026, le Tribunal administratif du logement (TAL) a condamné un avocat de la SCHL à payer 21 125 $ pour avoir illégalement repris le logement de sa locataire à Longueuil. L'histoire a fait le tour des groupes immobiliers en quarante-huit heures. Et la réaction prévisible a suivi : « Encore un proprio condamné. » Non. Ce n'est pas ce que ce jugement dit. Ce jugement condamne un mensonge — pas un droit.
L'opinion tranchée : le TAL a eu absolument raison
Disons-le clairement : la condamnation de Jonathan Savard-Shaw est juste. Les faits sont accablants. Un triplex avec un logement vacant de taille équivalente. Une locataire délogée sous prétexte d'occupation personnelle. Une relocation immédiate à un tiers avec une hausse de 500 $/mois. Ce n'est pas de la gestion immobilière — c'est de l'abus délibéré d'un mécanisme légal à des fins de profit.
Ce que nous refusons, c'est l'extrapolation qui suit invariablement ce type de jugement : « Vous voyez, la reprise de logement est trop facile à abuser, il faudrait l'encadrer encore plus. » Cette lecture confond la fraude avec le droit. Le Code civil du Québec accorde aux propriétaires le droit de reprendre leur logement pour y habiter ou y loger un proche. C'est un droit réel, utile, et parfaitement légitime lorsqu'il est exercé honnêtement. Ce jugement ne l'abolit pas — il sanctionne quelqu'un qui l'a détourné.
Ce que le jugement Savard-Shaw révèle vraiment
Reprenons les faits établis par le juge Marc C. Forest. Jonathan Savard-Shaw achète un triplex rue Duvivier à Longueuil en juin 2024. À l'achat, un logement vacant de taille équivalente existe déjà dans l'immeuble. Trois mois après l'achat — soit bien avant la fin du bail de Sonia Masseau — il lui envoie un avis de reprise pour occupation personnelle.
Il ne s'y installe jamais. Il loue le logement vacant à un tiers. Il loue ensuite l'appartement de Masseau à un tiers à 1 700 $/mois au lieu de 1 200 $/mois — soit 500 $ de plus par mois. Quand le juge lui demande d'expliquer cette hausse, ses justifications « ne tiennent pas la route ».
« Le logement, pour un locataire, comme pour un propriétaire, constitue l'un des besoins les plus fondamentaux qui existent et toutes les parties qui contractent sur ce bien essentiel de la vie doivent le faire dans une transparence et une bonne foi totales. »
— Juge Marc C. Forest, Tribunal administratif du logement (TAL), juillet 2026Ce que ce jugement expose, c'est un profil précis : un propriétaire qui avait déjà planifié la relocation au prix du marché avant même d'acheter l'immeuble, et qui a utilisé la reprise de logement comme outil d'éviction commerciale. Ce n'est pas un propriétaire de plex Rive-Nord qui veut rapatrier un parent âgé ou qui traverse un divorce. C'est une stratégie calculée — et le TAL l'a vue.
Les trois fautes qui ont coûté 21 000 $
Pour le propriétaire de plex sur la Rive-Nord qui envisage un jour de reprendre un logement pour de vraies raisons, voici les signaux d'alarme que ce jugement identifie :
| Faute commise | Ce que le TAL en pense | La règle à retenir |
|---|---|---|
| Logement équivalent vacant ignoré | Preuve directe de mauvaise foi — vous auriez pu y habiter | Avant d'envoyer un avis, inventoriez toutes les unités disponibles dans votre immeuble |
| Non-occupation du logement repris | Le fondement même de la reprise disparaît — la loi exige que vous y habitiez | Si vous ne pouvez pas garantir votre occupation sous 3 mois, ne procédez pas |
| Hausse de loyer à la relocation | Indice de motivation financière — présomption de fraude | Si le loyer monte dès la relocation, attendez-vous à une poursuite |
Ce que dit le Code civil du Québec
- La reprise est réservée aux personnes physiques (pas aux sociétés par actions)
- Le logement doit servir à l'usage personnel du propriétaire ou d'un proche (ascendant, descendant, conjoint, frère/sœur)
- L'avis doit être remis au moins 6 mois avant la fin du bail
- Des protections renforcées existent pour les locataires de 70 ans et plus avec certains niveaux de revenus
La reprise de logement reste un droit légal que des milliers de propriétaires de multilogement exercent honnêtement chaque année. Ce jugement n'y change rien — il rappelle que l'honnêteté n'est pas une option.
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Éviction : arrêtez d'accuser le proprio de plex — pourquoi le narratif médiatique dépasse les faits. Et Délais du TAL : votre plex pris en otage — le problème structurel qui rend la gestion des impayés si difficile.
L'avocat du diable : les locataires ont raison de s'inquiéter
Soyons honnêtes. Les groupes de défense des locataires qui sonnent l'alarme sur la reprise de logement n'inventent pas un problème. Le nombre de reprises de logement a triplé en douze ans au Québec, selon La Presse. Cette explosion n'est pas entièrement expliquée par des besoins genuins d'occupation personnelle.
Il existe bel et bien des propriétaires — une minorité, mais une minorité documentée — qui utilisent la reprise comme outil de délogement déguisé : on demande la reprise, on obtient l'éviction, on relève le loyer et on loue à quelqu'un d'autre. C'est exactement ce qu'a fait Savard-Shaw, et la réalité est qu'il n'a été pris que parce qu'il avait commis les fautes les plus évidentes.
L'autre argument locataire est solide : les indemnités restent souvent hors de portée des locataires. Aller au TAL coûte du temps et de l'énergie. Beaucoup de locataires évincés illégalement n'ont pas les ressources pour contester. La condamnation record de 81 000 $ rapportée par Radio-Canada est l'exception, pas la règle. Pour chaque cas porté devant le tribunal, combien s'arrangent en coulisses, à l'avantage du propriétaire de mauvaise foi?
Ce contre-argument mérite d'être pris au sérieux. Si vous êtes propriétaire de plex Rive-Nord et que vous exercez la reprise honnêtement, vous avez tout intérêt à ce que le TAL punisse sévèrement les abuseurs — parce que ce sont eux qui durcissent le régime réglementaire pour tout le monde.
Le verdict : reprendre honnêtement, c'est possible et légitime
Voici où nous atterrissons. La reprise de logement est un droit légal que vous pouvez exercer si vous êtes un propriétaire de plex Rive-Nord et que vous en avez un besoin sincère. Ce jugement ne vous en empêche pas. Il vous indique exactement ce que vous devez éviter.
Trois conditions doivent être réunies sans exception :
- Votre intention doit être réelle dès le départ — pas une décision prise après avoir calculé le différentiel de loyer. Si vous achetez un immeuble en sachant que vous allez demander la reprise pour relouer plus cher, le TAL le verra.
- Vous avez vérifié toutes les options dans votre immeuble — s'il existe un logement vacant de taille convenable, vous ne pouvez pas ignorer cette option pour cibler celui d'un locataire.
- Vous occupez le logement réellement et rapidement — la loi l'exige. Si vous ne pouvez pas garantir votre occupation dans les trois mois suivant la fin du bail, n'enclenchez pas la procédure.
Si ces trois conditions sont réunies, allez-y. Documentez vos intentions. Conservez les preuves que vous habitez effectivement le logement. Et si la situation change après la reprise — si vous ne pouvez finalement pas y emménager — avisez votre locataire et offrez-lui de revenir aux conditions initiales. Éducaloi détaille les recours du locataire et les obligations du propriétaire en cas de non-occupation après une reprise.
La leçon de l'affaire Savard-Shaw n'est pas « ne reprenez jamais votre logement ». C'est : la transparence et la bonne foi ne sont pas facultatives. Le TAL les exige. Et au prix de 21 000 $ — ou 81 000 $ dans les cas extrêmes — il est difficile de prétendre que le risque ne vaut pas la peine d'être honnête.
